Détenir un bien immobilier aux Émirats arabes unis en tant que résident fiscal suisse : régime fiscal applicable et portée de la convention bilatérale

La fiscalité des biens immobiliers détenus à l’étranger par un résident fiscal suisse suscite un intérêt croissant, notamment depuis que les Émirats arabes unis se sont imposés comme une destination prisée pour l’investissement immobilier. Ce phénomène s'explique par l'absence d'impôt sur le revenu dans l'État émirien, la stabilité du marché local, ainsi que par les facilités accordées aux investisseurs étrangers. Néanmoins, lorsqu’un résident suisse acquiert un bien immobilier aux Émirats, se pose inévitablement la question de l’imposition en Suisse. Faut-il déclarer ce bien à l’administration fiscale helvétique ? L’absence d’imposition locale suffit-elle à écarter toute fiscalité en Suisse ? Que l’immeuble soit loué ou non, meublé ou vide, les règles applicables doivent être examinées à la lumière tant du droit fiscal suisse que de la convention fiscale signée entre la Confédération helvétique et les Émirats arabes unis.

Signée le 6 octobre 2011 et entrée en vigueur le 1er janvier 2013, la convention fiscale entre la Suisse et les Émirats arabes unis vise à éviter les doubles impositions. Cette convention prévoit une répartition des compétences fiscales, notamment en matière immobilière. Parallèlement, la Loi fédérale sur l’impôt fédéral direct (LIFD) ainsi que les lois cantonales suisses imposent des obligations précises en matière de déclaration et de calcul du revenu imposable. Dès lors, une analyse conjointe de ces normes est indispensable pour comprendre les conséquences fiscales réelles d’un tel investissement immobilier.

Cette étude s’articulera en deux parties : d’une part, les règles de répartition de compétence fiscale entre les Émirats et la Suisse applicables à l’immobilier détenu à Dubaï ou dans un autre Émirat, et d’autre part, les modalités concrètes d’imposition du bien immobilier étranger en Suisse selon qu’il est loué ou non, meublé ou non, et selon le statut de résidence effective du contribuable.

I. L’imposition du bien immobilier situé aux Émirats au regard de la convention fiscale Suisse–Émirats

A. La compétence exclusive de l’État de situation du bien selon la convention fiscale

L’article 6, paragraphe 1 de la convention fiscale du 6 octobre 2011 entre la Suisse et les Émirats dispose que :

« Les revenus qu’un résident d’un État contractant tire de biens immobiliers (y compris les revenus des exploitations agricoles ou forestières) situés dans l’autre État contractant sont imposables dans cet autre État. »

Cela signifie que, même si le propriétaire est un résident fiscal suisse, la compétence d’imposition des revenus tirés du bien immobilier situé aux Émirats appartient exclusivement à l’État de situation, c’est-à-dire aux Émirats. Toutefois, en l’absence d’impôt sur le revenu aux Émirats, cette compétence demeure théorique, ce qui n’empêche pas l’application d’une imposition indirecte en Suisse via le calcul du taux global applicable à d'autres revenus.

En vertu de l’article 22, les éléments de fortune immobilière sont également rattachés à l’État de situation du bien. En l’absence d’imposition effective aux Émirats, la Suisse conserve la possibilité de tenir compte de la valeur du bien dans la détermination du taux d’imposition progressif applicable aux autres revenus du contribuable.

B. Les effets en Suisse en l’absence d’imposition effective aux Émirats

En droit fiscal suisse, même si les revenus ou la fortune sont exonérés par convention, ils doivent généralement être déclarés à l’administration fiscale afin que leur montant soit pris en compte pour déterminer le taux d’imposition applicable au reste du revenu ou de la fortune mondiale du contribuable.

Ainsi, l’article 7 LIFD autorise l’imposition selon le barème applicable à la totalité du revenu mondial, y compris les revenus exonérés par convention, ce qui se traduit par un effet de "progression". Il en résulte que :

• Un bien immobilier loué situé aux Émirats ne génère pas d’impôt suisse sur ce revenu, mais il augmente le taux d’imposition des revenus imposables en Suisse

• Un bien non loué ou à usage personnel est pris en compte pour la fortune mondiale du contribuable, affectant le taux d’imposition du revenu et de la fortune

• Cette règle s’applique indépendamment de la présence de meubles, l’administration suisse ne distinguant pas la nature du bien sur ce point.

II. Les obligations fiscales concrètes du résident suisse et les effets d’un changement de résidence fiscale

A. Les règles déclaratives suisses : obligation de transparence et valorisation du bien étranger

Tout résident fiscal suisse est tenu, conformément à l’article 124 LIFD, de déclarer l’ensemble de sa fortune et de ses revenus mondiaux, y compris ceux situés à l’étranger. Il doit donc :

• Déclarer la valeur du bien immobilier détenu aux Émirats, qu’il soit loué ou non

• Indiquer les revenus locatifs réels, le cas échéant

• Fournir, si possible, des documents justificatifs (titre de propriété, contrat de bail, estimation locale)

En pratique, la valeur vénale du bien doit être déclarée.

Cette valeur peut être estimée sur la base du prix d’acquisition ou d’une évaluation locale fiable. Le contribuable doit également renseigner, dans certains cantons, les chargessupportées (frais de gestion, impôts locaux éventuels) même si ceux-ci sont souvent inexistants aux Émirats.

B. La perte de la qualité de résident fiscal suisse : effets sur la taxation du bien immobilier

Lorsqu’un contribuable transfère sa résidence fiscale aux Émirats arabes unis, la convention fiscale et le droit interne suisse cessent de s’appliquer selon les mêmes modalités. La Suisse ne peut plus imposer ce contribuable sur sa fortune ou ses revenus étrangers, sauf en cas de revenus de source suisse ou de biens conservés en Suisse.

La qualité de résident fiscal, au sens de la convention, est définie par l’article 4, qui privilégie :

• Le lieu de domicile fiscal

• Le centre des intérêts vitaux

• Le séjour habituel

• Et, en dernier recours, la nationalité.

  
  

La jurisprudence du Tribunal fédéral suisse, notamment dans l’arrêt ATF 2C_1133/2018, précise que la notion de résidence fiscale doit être appréciée de manière concrète, en tenant compte de la durée du séjour, de la localisation des biens, et des liens personnels et économiques.

En cas de transfert réel de résidence aux Émirats, l’immeuble détenu localement ne sera plus pris en compte pour déterminer un taux progressif en Suisse, sauf si une hypothèse de résidence fiscale fictive est retenue par l’administration (ex. : non-respect des critères de rupture du domicile fiscal suisse).

Akram Cheik, Lawyer