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  • Photo du rédacteurAkram Cheik - Lawyer

La réglementation sur la régulation des loyers à Dubai

Dernière mise à jour : 29 janv.


Les Émirats arabes unis ont connu une forte croissance économique au cours des dernières années, notamment grâce à leur position stratégique en tant que plaque tournante commerciale et de tourisme mondial. Cette croissance économique a entraîné une demande croissante de biens immobiliers, en particulier dans les grandes villes telles que Dubaï et Abu Dhabi. Cette demande accrue a entraîné une hausse des prix des logements, ce qui a eu un impact sur le coût des loyers.

Depuis 2021, cette tendance s’est intensifiée, car de nombreux travailleurs expatriés sont d’une part venus dans les Émirats arabes unis à la suite de l’assouplissement des restrictions de voyage liées à la pandémie de COVID-19. D'autre part cette demande s’est accrue après le début de la guerre en Ukraine qui a provoqué une augmentation des prix des loyers, ce qui a incité certains propriétaires peu scrupuleux à tenter d’exagérer la fixation des prix des loyers.


Partant, Il est donc essentiel de rester vigilant quant aux règlements en vigueur, car cela aidera les locataires à éviter les abus de la part des propriétaires peu scrupuleux et à protéger leurs droits en matière de location. En particulier, les locataires doivent être conscients des lois et des réglementations en vigueur qui régissent les augmentations de loyer et les procédures de résolution des conflits en cas de litige avec leur propriétaire.


Dès lors, il convient de comprendre la législation en la matière afin d’éviter d’être victime d’une augmentation abusive de son loyer, notamment à travers les lois réglementant la régulation des prix du loyer (I) mais aussi les conséquences légales des désaccords entre locataires et propriétaires (II)


I – Les règles de régulation des loyers à Dubai


A – Les règles posées aux articles 9 et 10 de la loi de 2007


Afin de pouvoir contrôler les prix fixés par le propriétaire, le gouvernement promulgue en 2007"Loi sur la location de biens immobiliers de 2007". Ainsi, cette loi a établi les règles et les réglementations relatives à la location de biens immobiliers à Dubaï. Au vu de l’inflation du prix de l’immobilier, surtout les locations deux articles clés sont à connaître afin de pouvoir contester une augmentation trop brutale du loyer.


En premier lieu, les dispositions de l’article 9 de la loi (26) de 2007 prévoient qu'un montant de loyer mutuellement acceptable doit être précisé dans le contrat de location entre le propriétaire et le locataire, et que ce montant ne peut pas être augmenté avant la fin d'une période de deux ans à compter de la date du contrat initial. Toute augmentation de loyer doit être informée aux locataires au moins 90 jours avant l'expiration du contrat initial et doit être conforme au décret n° (43) de 2013, qui établit des plafonds sur l'augmentation maximale du loyer en fonction du loyer actuel de la propriété. Le locataire peut accepter ou refuser l'augmentation, avec un préavis d'au moins 60 jours avant la date de renouvellement en cas de refus.


En second lieu, L'article 10 de la loi (26) de 2007 accorde à l'Agence de réglementation immobilière le pouvoir exclusif de préciser le pourcentage d'augmentation du loyer à Dubaï. Les propriétaires et les locataires peuvent utiliser le calculateur de location de RERA pour connaître le pourcentage d'augmentation de loyer auquel ils sont admissibles. Il est important de noter que les propriétaires peu scrupuleux peuvent tenter d'exagérer quant à la fixation des prix des loyers, et qu'il est important pour les locataires d'être vigilants et de connaître leurs droits en vertu de la loi sur la location de Dubaï.


En fin de compte, l’objectif de l’article 10 est d’assurer une augmentation de loyer équitable pour les propriétaires et les locataires et de réglementer le marché de la location à Dubaï, et doit s’accorder avec le décret (43) de 2013 et la loi (26) de 2007.


B – Les règles posées par le décret (43) de 2013


Le décret (43) de 2013 et la loi (26) de 2007 sont deux textes de loi distincts en vigueur à Dubaï. Si La loi (26) de 2007 énonce les règles générales en matière de location immobilière, tandis que le décret (43) de 2013 concerne spécifiquement les augmentations de loyer.

Ainsi, le décret n° (43) de 2013, également connu sous le nom de Décret exécutif concernant les augmentations de loyer pour les propriétés à usage résidentiel à Dubaï, prévoit plusieurs règles en matière de fixation des loyers à Dubaï afin de maintenant une stabilité des prix.

Voici les principales dispositions de ce décret :


Tout d’abord, les propriétaires ne peuvent pas augmenter le loyer d'une propriété à usage résidentiel avant l'expiration d'un contrat de location d'une durée minimale d'un an, à moins que le contrat de location n'en dispose autrement.


Partant, toute augmentation de loyer ne peut pas dépasser 20 % du loyer existant, calculé sur la base du loyer moyen pour des propriétés similaires à Dubaï.

Les propriétaires doivent informer les locataires de toute augmentation de loyer au moins 90 jours avant l'expiration du contrat de location en cours.


En outre, si un locataire conteste l'augmentation de loyer proposée, le propriétaire doit soumettre la question à un comité de règlement des différends de location pour examen.

Les propriétaires doivent également fournir une justification écrite pour toute augmentation de loyer proposée, qui peut inclure des facteurs tels que l'inflation, le coût des services publics et des équipements, ou les conditions du marché.


En résumé, le décret vise à réglementer les augmentations de loyer à Dubaï afin de protéger les droits des locataires et d'assurer une certaine stabilité sur le marché locatif.


II – Les conséquences légales des désaccords



A – Les méthodes de contestations d’une augmentation de loyer à Dubai


Avant de procéder à toute intervention légale, il convient de s’assurer à l’aide du calculateur du RERA si le prix envisagé par le propriétaire est bien conforme à ce qui est prévu en termes de plafond par le décret 43 de 2007.


Pour rappel, un loyer inférieur de 10% au loyer moyen pour une zone similaire ne doit pas entraîner d’augmentation. En revanche, une augmentation de 5% devrait être autorisée si le loyer est compris dans une tranche entre 11% à 20% inférieures au loyer moyen dans le même quartier. Il peut être conseillé dans ce cas passer par une mise en demeure.


Dès lors, il est préférable dans un premier temps de favoriser l’accord amiable avec le propriétaire afin d’obtenir un consensus quant au prix médian. Ainsi, si le locataire estime au regard du calculateur que le prix demandé par le propriétaire est supérieur au maximum autorisé, il peut faire une demande en révision auprès du RERA. En sus, il existe aussi une demande de médiation faisant intervenir un médiateur en charge de trouver une solution.


Enfin, le dépôt d'une plainte auprès de DLD peut être envisageable si le locataire estime que le propriétaire a enfreint les règles en matière de fixation des loyers, il peut déposer une plainte auprès du DUBAI LAND DEPARTMENT (DLD). La plainte sera examinée et le DLD prendra les mesures appropriées si nécessaire.


B – La résiliation du contrat et l’expulsion


S’agissant de la résiliation du contrat de bail (Ejari), L'article 7 de la loi sur la location de la RERA à Dubaï dispose que les contrats de location en vigueur ne peuvent être résiliés de manière unilatérale pendant leur durée par le locataire ou le propriétaire, sauf si les deux parties en sont convenues.


En outre, selon l'article 27, le contrat de location ne prend pas fin même si le locataire ou le propriétaire décède. Dans ce cas, la relation de location est transférée aux héritiers de la partie décédée et, à moins qu'ils ne décident de résilier le contrat, ce dernier reste en vigueur. Si les héritiers souhaitent résilier le contrat, ils doivent donner un préavis de 30 jours ou jusqu'à la fin du contrat en cours, selon le premier avis.


Par ailleurs, concernant l’expulsion l'article 25 de la loi n° (26) de 2007 prévoit cette éventualité et les rares cas où il est possible d’expulser un locataire. En effet, seule une raison valable telle que le non-paiement de loyer ou de violation des conditions du contrat de location. Selon cet article, le propriétaire doit d'abord envoyer une notification écrite au locataire, lui demandant de régler les paiements en souffrance ou de corriger toute violation du contrat de location dans un délai de 30 jours.


Si le locataire ne répond pas ou ne corrige pas les violations dans ce délai, le propriétaire peut alors déposer une plainte auprès des tribunaux de Dubaï pour demander l'expulsion du locataire. Toutefois, le tribunal doit donner au locataire la possibilité de se défendre avant de prendre une décision finale.


Enfin, l'article 25 prévoit également des conditions spécifiques pour les situations où le locataire est expulsé en raison de la démolition ou de la reconstruction du bâtiment loué, ainsi que pour les situations où le propriétaire souhaite récupérer la propriété pour son propre usage ou celui de sa famille proche. Dans ces cas, le propriétaire doit fournir une notification écrite au locataire au moins 12 mois avant l'expiration du contrat de location en cours.




Akram Cheik, Lawyer


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