Procuration immobilière à Dubaï : le cadre juridique reste inchangé, la pratique bancaire se durcit

Validité de la procuration, encaissement du prix de vente et confusion entre exigence légale et exigence opérationnelle

L'année 2026 a vu se multiplier, parmi les investisseurs étrangers et certains intermédiaires intervenant sur le marché immobilier de Dubaï, une lecture erronée des conditions d'encaissement du prix de vente lorsque le vendeur recourt à une procuration. Il est aujourd'hui fréquemment affirmé qu'une nouvelle loi interdirait désormais tout versement du prix de vente sur le compte bancaire du mandataire, ou imposerait une durée de validité légale de deux ans à toute procuration utilisée en matière immobilière.

Cette présentation appelle une clarification. Le cadre juridique applicable à la procuration aux Émirats arabes unis, fixé par la loi fédérale sur les transactions civiles, n'a fait l'objet d'aucune modification substantielle sur ces points. Ce qui a changé, en revanche, relève de la pratique des banques et des bureaux d'enregistrement (trustee offices) chargés de la mise en œuvre des transferts de propriété, lesquels ont resserré leurs exigences internes de conformité, notamment au regard des obligations de lutte contre le blanchiment de capitaux.

Cette distinction entre la règle de droit et la pratique opérationnelle n'est pas seulement théorique. Elle conditionne directement la manière dont un investisseur doit structurer sa transaction, choisir son mandataire et anticiper les délais d'exécution. Le présent article se propose ainsi d'exposer, d'une part, le régime juridique réel de la procuration en matière immobilière aux Émirats arabes unis, et d'autre part, les exigences de pratique bancaire et administrative qui se sont consolidées en 2026, sans valeur de norme légale autonome.

I. Le régime juridique de la procuration immobilière, inchangé dans son fondement

A. Le fondement légal de la procuration dans le Code civil fédéral

La procuration aux Émirats arabes unis est régie par la loi fédérale sur les transactions civiles, Federal Law No. 5 of 1985, telle que modifiée notamment par le Federal Decree-Law No. 30 of 2020. Les articles 924 à 961 de ce texte définissent le mandat comme l'acte par lequel une personne, le mandant, confère à une autre, le mandataire, le pouvoir d'agir en son nom dans la limite des actes déterminés par l'instrument.

Le droit positif distingue, à cet égard, la procuration générale, qui confère au mandataire un pouvoir étendu sur l'ensemble des intérêts du mandant, et la procuration spéciale, limitée à un acte ou une catégorie d'actes déterminés, telle que la vente d'un bien immobilier identifié. En matière immobilière, la pratique notariale et administrative recommande systématiquement le recours à une procuration spéciale, rédigée de manière à viser précisément le bien concerné, l'opération autorisée et, le cas échéant, les modalités d'encaissement du prix.

Aucune disposition du Code civil fédéral ne fixe de durée de validité maximale s'appliquant uniformément à toute procuration. La durée de validité, sauf disposition contraire de l'instrument lui-même, demeure déterminée par la volonté du mandant, exprimée dans l'acte, ou par la survenance d'un terme, d'une révocation, ou du décès d'une des parties.

B. La notarisation et la légalisation, conditions de validité formelle

La procuration destinée à un usage aux Émirats arabes unis doit, pour produire ses effets devant les autorités administratives, être notariée devant un notaire compétent, qu'il s'agisse du notariat des tribunaux de Dubaï ou d'un notaire privé agréé. Lorsque l'acte est établi hors des Émirats, il doit faire l'objet d'une légalisation par voie consulaire ou, selon les conventions applicables, par voie d'apostille, avant d'être présenté aux autorités émiriennes.

Le Dubai Land Department, en sa qualité d'autorité d'enregistrement des transactions immobilières, exige la présentation de la procuration notariée et légalisée préalablement à toute transaction réalisée par l'intermédiaire d'un mandataire, ainsi que la vérification de l'identité et de la capacité juridique des parties au sens de l'article 925 du Code civil fédéral. Cette exigence documentaire constitue une condition de recevabilité administrative, distincte de la validité civile de l'acte entre les parties.

II. Le resserrement de la pratique bancaire et administrative, sans assise légale autonome

A. L'exigence d'un compte bancaire au nom du titulaire du titre de propriété

Les bureaux d'enregistrement et les établissements bancaires intervenant dans les transactions immobilières à Dubaï appliquent désormais, de manière généralisée, une exigence de versement du prix de vente sur un compte bancaire ouvert aux Émirats arabes unis au nom de la personne mentionnée sur le titre de propriété, à l'exclusion d'un compte détenu par le mandataire, même investi d'une procuration par ailleurs parfaitement valide.

Cette exigence ne procède pas d'une disposition de la loi sur les transactions civiles ni d'un texte du Dubai Land Department modifiant le régime de la procuration. Elle relève d'une pratique de conformité interne, mise en œuvre par les banques et les trustee offices dans le cadre de leurs obligations de vigilance en matière de lutte contre le blanchiment de capitaux, qui leur impose de s'assurer de la correspondance entre le bénéficiaire économique de la transaction et le destinataire des fonds.

Il en résulte, en pratique, qu'un mandant non-résident souhaitant céder un bien immobilier par l'intermédiaire d'un mandataire doit, sauf à retarder l'opération, disposer d'un compte bancaire émirien à son nom propre, destiné à recevoir le prix de cession, indépendamment des pouvoirs par ailleurs conférés au mandataire pour la conduite de la transaction elle-même.

B. La vérification renforcée de la procuration et la recommandation d'une rédaction récente

Les trustee offices procèdent désormais à une vérification systématique de la procuration par consultation du registre électronique correspondant, lorsque l'acte a été enregistré par voie de notariat électronique, la seule présentation d'un code QR ne suffisant plus, en pratique, à établir l'authenticité du document devant l'ensemble des intervenants.

Par ailleurs, si aucune disposition légale ne fixe de durée de validité maximale uniforme, les bureaux d'enregistrement tendent, en pratique, à exiger une procuration établie depuis une période n'excédant pas deux années, en particulier lorsque l'acte a été signé hors des Émirats. Cette exigence, qui ne constitue pas une règle de droit, conduit en pratique les praticiens à recommander, pour toute transaction immobilière significative, l'établissement d'une procuration récente et rédigée en termes spécifiques visant expressément l'acte de cession et ses modalités de paiement, plutôt que le recours à une procuration générale ancienne dont l'objet ne mentionnerait pas la transaction envisagée.

Dès lors, l'investisseur non-résident souhaitant recourir à un mandataire pour la cession d'un bien immobilier à Dubaï doit anticiper, indépendamment de la validité civile de sa procuration, l'ouverture d'un compte bancaire émirien à son nom et la rédaction d'un instrument suffisamment récent et précis pour satisfaire aux exigences de conformité des établissements impliqués dans la transaction.

Akram Cheik, Lawyer

Sources officielles

Federal Law No. 5 of 1985 on Civil Transactions (Civil Code), Articles 924 à 961 Federal Decree-Law No. 30 of 2020 amending certain provisions of the Civil Transactions Law Dubai Land Department — Procédures d'enregistrement et exigences documentaires relatives à la procuration Dubai Courts — Notary Public et plateforme de notarisation électronique

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