Comptes Escrow à Dubaï : la protection de l'acheteur off-plan repose sur un texte de 2007, pas sur une réforme de 2026

Affectation des fonds, retenue de garantie et distinction entre l'obligation légale et le renforcement du contrôle opérationnel

La multiplication des projets immobiliers vendus sur plan à Dubaï s'est accompagnée, en 2026, d'une présentation parfois inexacte du régime de protection applicable aux acheteurs. Il est aujourd'hui couramment affirmé qu'une réforme législative récente aurait introduit le principe même du compte de garantie, ou qu'une nouvelle loi imposerait pour la première fois aux promoteurs de cantonner les fonds des acquéreurs.

Cette présentation procède d'une confusion entre le fondement juridique de la protection, qui demeure le Law No. (8) of 2007 Concerning Escrow Accounts for Real Estate Development in the Emirate of Dubai, et le renforcement du contrôle opérationnel exercé par le Dubai Land Department et la Real Estate Regulatory Agency dans la mise en œuvre de ce texte, qui s'est sensiblement accru au cours de l'année 2026 sans que la loi elle-même ait été modifiée dans son architecture.

Cette distinction présente un intérêt pratique direct pour l'investisseur étranger qui acquiert un bien sur plan à Dubaï. Elle permet de déterminer avec exactitude ce qui constitue une garantie légale opposable au promoteur, et ce qui relève d'une pratique de vigilance renforcée des autorités, dont le non-respect engage la responsabilité du promoteur mais ne modifie pas l'étendue des droits du Code de 2007. Le présent article se propose d'exposer, d'une part, le régime légal du compte de garantie tel qu'il résulte de la loi de 2007, et d'autre part, les éléments de pratique administrative qui en accompagnent aujourd'hui l'application.

I. Le régime légal du compte de garantie, fixé par la loi de 2007

A. L'affectation exclusive des fonds au projet et l'insaisissabilité à l'égard des créanciers du promoteur

L'article 9 du Law No. 8 of 2007 dispose que tout compte de garantie est ouvert au nom du projet de développement immobilier et demeure exclusivement dédié à la construction de ce projet. Le même article précise qu'aucune saisie ne peut être pratiquée sur les sommes déposées sur ce compte au profit des créanciers du promoteur, et qu'en cas de pluralité de projets menés par un même promoteur, chaque projet doit disposer d'un compte de garantie distinct.

Cette affectation exclusive constitue le cœur de la protection instaurée par le texte de 2007. Elle a pour effet de soustraire les fonds versés par les acquéreurs au gage commun des créanciers du promoteur, y compris en cas de défaillance financière de celui-ci, et d'empêcher tout financement croisé entre plusieurs projets d'un même opérateur.

L'article 7 de la loi précise que le compte de garantie est ouvert en vertu d'une convention écrite conclue entre le promoteur et l'agent de garantie, lequel doit être un établissement bancaire ou financier agréé par le Land Department conformément à l'article 10. Cette convention détermine les modalités de gestion du compte ainsi que les droits et obligations respectifs des parties, et une copie en est obligatoirement communiquée au Department.

B. La retenue de garantie de 5 % et le mécanisme de libération des fonds

L'article 14 de la loi impose à l'agent de garantie de retenir cinq pour cent (5 %) de la valeur totale de chaque compte de garantie à compter de l'obtention, par le promoteur, du certificat d'achèvement. Ce montant retenu ne peut être libéré au profit du promoteur qu'à l'expiration d'un délai d'un an à compter de l'enregistrement des unités au nom des acquéreurs.

Ce mécanisme de retenue constitue une garantie légale distincte du seul cantonnement des fonds pendant la phase de construction : il maintient une incitation financière à la correction des désordres susceptibles d'apparaître après la livraison, pendant l'année qui suit l'enregistrement de la propriété au nom de l'acquéreur.

Par ailleurs, l'article 15 de la loi prévoit que, en cas de situation d'urgence empêchant l'achèvement du projet, l'agent de garantie doit, après consultation du Department, prendre les mesures nécessaires à la préservation des droits des déposants, qu'il s'agisse de l'achèvement du projet par un tiers ou du remboursement des sommes versées. L'article 12 garantit, en outre, à tout déposant ou à son représentant, un droit d'accès à ses propres relevés comptables et la possibilité d'en obtenir copie.

II. Le renforcement du contrôle opérationnel en 2026, sans modification de l'architecture légale

A. La vérification renforcée des jalons de construction avant déblocage des fonds

Le Land Department et la Real Estate Regulatory Agency ont sensiblement renforcé, au cours de l'année 2026, les modalités de vérification préalables au déblocage des fonds détenus sur les comptes de garantie. Le déblocage de chaque tranche au profit du promoteur demeure conditionné à la certification, par un consultant indépendant agréé, de l'achèvement effectif d'un jalon de construction déterminé, conformément au calendrier approuvé par le Department lors de l'ouverture du compte.

Cette exigence de certification ne résulte pas d'une disposition nouvelle de la loi de 2007, dont l'article 9 se limite à poser le principe de l'affectation exclusive des fonds au projet, mais d'un encadrement opérationnel mis en œuvre par voie de résolutions d'application au sens de l'article 21 de la loi, lequel confère au président du Department le pouvoir d'édicter les résolutions nécessaires à sa mise en œuvre.

Il en résulte, en pratique, qu'un acquéreur ne saurait déduire de l'existence d'un compte de garantie ouvert pour un projet déterminé une garantie absolue contre tout retard de livraison. La vérification porte sur la correspondance entre les fonds débloqués et l'avancement réel des travaux, non sur le respect du calendrier contractuel initial, lequel demeure régi par les stipulations du contrat de vente conclu entre le promoteur et l'acquéreur.

B. L'articulation entre le compte de garantie et le registre des promoteurs

L'article 4 de la loi subordonne l'exercice de l'activité de développement immobilier à l'inscription du promoteur au Registre des Promoteurs Immobiliers tenu par le Department, et l'article 6 impose, préalablement à toute vente sur plan, la présentation d'un dossier comprenant notamment le titre de propriété du terrain, les plans architecturaux approuvés et un état financier certifié par un commissaire aux comptes agréé.

La pratique administrative actuelle conduit les services du Department à recouper systématiquement, avant toute autorisation de vente sur plan, l'inscription du promoteur à ce registre avec celle de l'agent de garantie au registre distinct tenu en vertu de l'article 10, ainsi qu'avec les données du registre des courtiers immobiliers institué par le Bylaw No. 85 of 2006, conformément à l'article 16, paragraphe 7, de la loi, qui sanctionne le promoteur traitant avec un courtier non inscrit à ce registre.

L'acquéreur potentiel d'une unité vendue sur plan dispose ainsi d'un moyen de vérification croisée, par l'intermédiaire des services du Department, de la cohérence entre le statut du promoteur, celui de l'agent de garantie et celui de l'intermédiaire impliqué dans la transaction, avant tout versement de fonds vers le compte de garantie afférent au projet.

Akram Cheik, Lawyer

Sources officielles

Law No. (8) of 2007 Concerning Escrow Accounts for Real Estate Development in the Emirate of Dubai, Articles 1 à 22 (texte officiel, Dubai Legislation Portal) Law No. (7) of 2006 Concerning Real Property Registration in the Emirate of Dubai Bylaw No. (85) of 2006 Concerning the Real Estate Brokers Register in the Emirate of Dubai Dubai Land Department — Registre des Promoteurs Immobiliers et Registre des Agents de Garantie

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