Off-Plan-Kaufverträge in Dubai: Rechtliche Verpflichtungen, Treuhandkonten und Käuferschutz

Dubais Immobilienmarkt im Off-Plan-Segment (Verkauf vor Fertigstellung) zieht nach wie vor zahlreiche internationale Investoren an. Niedrige Einstiegspreise, flexible Zahlungspläne und hohe Gewinnversprechen wirken verlockend. Doch hinter der Marketingfassade verbergen sich oftmals rechtlich unklare Vertragsformen.

Viele Käufer leisten Anzahlung im Rahmen einer sogenannten „Expression of Interest“ (EOI), die nicht in ein gesetzlich vorgeschriebenes Treuhandkonto fließt.

Solche Einzahlungen sind rechtlich nicht durch das Escrow-System (Treuhandkonten) geschützt, was erhebliche Risiken birgt: Bei Rücktritt verweigern Entwickler häufig die Rückerstattung, mit Verweis auf formale Unverbindlichkeit oder angebliche Projektkosten. Gleichzeitig fehlen oft grundlegende Vertragsinhalte oder klare Regelungen zum Rücktrittsrecht.

Dieses Umfeld erfordert ein fundiertes Verständnis der Unterschiede zwischen reinem Interesse (EOI), rechtlich bindender Reservierung und dem gesetzlich normierten Umgang mit Käufereinlagen gemäß den Bestimmungen der Dubai Land Department (DLD) und der Real Estate Regulatory Agency (RERA).

Der vorliegende Artikel beleuchtet zwei zentrale Ebenen des Problems:

I. Rechtliche Pflichten der Bauträger und Funktion der Treuhandkonten

II. Rücktrittsrecht und rechtliche Schritte bei Vertragsverstößen

I. Rechtliche Pflichten der Bauträger und Funktion der Treuhandkonten

A. Ausdruck des Interesses vs. rechtlich verbindliche Reservierung

Gemäß dem Gesetz Nr. 13 von 2008 sind Bauträger verpflichtet, neue Off-Plan-Projekte bei der RERA zu registrieren und ein offizielles Treuhandkonto bei einer lizenzierten Bank zu eröffnen. Dennoch verlangen viele Bauträger im Vorfeld sogenannte „EOI“-Zahlungen, bevor ein rechtsgültiger Vertrag abgeschlossen wird. Diese EOI-Zahlungen fließen oft auf gewöhnliche Firmenkonten und unterliegen keiner Kontrolle.

Ein echter Reservierungsvertrag im Sinne des DLD muss folgende Punkte enthalten:

• Offizielle Projektregistrierungsnummer bei RERA

• Zugeordnetes Treuhandkonto

• Zahlungsplan gemäß Baufortschritt

• Geplanter Übergabetermin

• Gerichtsstand und Schlichtungsregelung

Fehlt einer dieser Punkte, liegt ein Verstoß gegen geltendes Immobilienrecht der Emirate vor.

B. Treuhandkonto: Sicherheit oder trügerische Beruhigung?

Treuhandkonten gemäß Gesetz Nr. 8 von 2007 dienen dem Käuferschutz: Sie stellen sicher, dass gezahlte Beträge nur für das betreffende Bauprojekt verwendet werden. Freigaben erfolgen ausschließlich nach Bestätigung des Baufortschritts durch einen von RERA zugelassenen Gutachter.

Tatsächlich versuchen manche Entwickler, dieses System zu umgehen:

• Projekt wird verspätet registriert, um Treuhandpflichten hinauszuzögern

• EOI-Zahlungen werden als „Marketinggebühr“ deklariert

• Kontodaten werden nicht transparent weitergegeben

Käufer sollten ausschließlich über die Mollak-Plattform zahlen. Dieses DLD-System generiert

offizielle Zahlungsbelege und ermöglicht eine vollständige Nachverfolgbarkeit.

II. Rücktrittsrecht und rechtliche Schritte bei Vertragsverstößen

A. Rücktritt vom Vertrag und Rückerstattung

Das Immobilienrecht Dubais sieht keinen pauschalen Rücktrittszeitraum (Cooling-off Period) vor, sofern dieser nicht explizit im Vertrag geregelt ist. Rücktrittsmöglichkeiten bestehen jedoch bei folgenden Sachverhalten:

• Kein Baustart binnen 12 Monaten

• Projekt wird durch die DLD ausgesetzt oder storniert

• Kein Treuhandkonto vorhanden

• Übergabetermin wird ohne triftigen Grund nicht eingehalten.

  
  

In diesen Fällen kann der Käufer über einen Anwalt eine offizielle Rechtsmitteilung (Legal Notice) an den Entwickler senden und eine Beschwerde bei der DLD einreichen. Wurden Zahlungen über ein registriertes Escrow-Konto geleistet, steigen die Rückerstattungschancen erheblich. Wurde das Geld jedoch per EOI ohne Escrow-Einbindung gezahlt, besteht rechtlich keine Rückforderungspflicht des Entwicklers.

Die Gerichte fordern in der Regel den Nachweis eines formellen Vertrags oder Betrugsvorsatzes für Rückforderungen.

B. Rechtliche Schritte und praktische Überlegungen

Verweigert der Entwickler die Rückzahlung trotz legitimer Gründe, stehen dem Käufer folgende Optionen offen:

• Einschaltung eines lokal lizenzierten Anwalts zur Einleitung einer Legal Notice

• Einreichung einer formellen Beschwerde bei der RERA oder DLD

• Zivilklage vor den Gerichten Dubais zur Vertragsauflösung oder Schadensersatzforderung

Insbesondere ausländische Investoren sollten die Kosten und Risiken eines Verfahrens vor Ort abwägen – eine Rückreise oder ein längerer Aufenthalt kann hohe Zusatzkosten verursachen. Eine frühzeitige rechtliche Beratung durch Kanzleien wie Nextcap, in Zusammenarbeit mit lokalen Partneranwälten, ist daher ratsam. Diese Begleitung ermöglicht eine realistische Bewertung der Lage und unterstützt den Schutz der Käuferinteressen.

Akram Cheik, Anwalt