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Photo du rédacteurAkram Cheik - Lawyer

La Tokenisation Immobilière aux Émirats Arabes Unis : Opportunités et Risques Juridiques


En tant que l'un des premiers cabinets aux Émirats, en partenariat avec Araa Advocates, à être spécialisés dans les contentieux des cryptomonnaies nous avons constaté au cours des derniers mois le phénomène de la tokenisation immobilière émergé comme une innovation majeure dans le secteur immobilier mondial.


Ainsi, plusieurs sociétés cherchent à capitaliser sur cette technologie en transformant les actifs immobiliers en tokens numériques échangeables. Si ce phénomène promet de révolutionner l'investissement immobilier en rendant les transactions plus accessibles, transparentes et liquides.


Il faut noter cependant, que le contexte juridique reste à ce jour incertain, notamment à Dubai ou les ventes de biens immobilier ne cessent de croitre, il est impératif d'aborder cette innovation avec prudence.


1. Contexte Réglementaire aux Émirats Arabes Unis


A. Usage des Cryptomonnaies aux Émirats


Les cryptomonnaies sont devenues courantes à Dubai, avec une adoption croissante parmi les investisseurs et les entreprises. Cependant, le cadre juridique entourant les cryptomonnaies reste flou. En 2019, l'Autorité des valeurs mobilières et des marchandises (SCA) des Émirats a publié un projet de régulation pour les actifs numériques, mais la mise en œuvre complète de ces régulations reste en suspens. Par conséquent, les transactions en cryptomonnaies sont tolérées mais non régulées de manière exhaustive.

Les régulations existantes, telles que celles de la Banque Centrale des Émirats, se concentrent principalement sur la lutte contre le blanchiment d'argent (AML) et le financement du terrorisme (CFT), sans aborder spécifiquement les aspects transactionnels des cryptomonnaies. Cette absence de législation claire expose les utilisateurs à des risques considérables. En cas de litige ou de fraude, les recours juridiques sont limités, et les tribunaux peuvent ne pas avoir les précédents nécessaires pour statuer de manière efficace.


B. Tokenisation Immobilière : Un Terrain Inexploré


La tokenisation immobilière, bien que prometteuse, partage ces mêmes incertitudes juridiques. Les tokens représentant des fractions de propriétés immobilières n'ont pas de statut légal bien défini aux EAU. La loi fédérale sur les transactions immobilières ne prévoit pas encore de dispositions spécifiques pour les biens immobiliers tokenisés.

Aux Émirats, les transactions immobilières traditionnelles sont rigoureusement régulées par le Dubai Land Department (DLD) à Dubaï et par des organismes similaires dans d'autres émirats. Ces entités assurent l'enregistrement et la protection des droits de propriété. Cependant, la tokenisation immobilière introduit de nouvelles complexités. Par exemple, la question de savoir si un token peut être considéré comme un titre de propriété légalement reconnu reste en suspens. Les investisseurs doivent donc comprendre que, sans régulation claire, les disputes sur les tokens immobiliers peuvent être complexes à résoudre, laissant les parties concernées dans une situation précaire.


2. Risques et Précautions pour les Investisseurs


A. Cadre Réglementaire Évolutif


Les Émirats Arabes Unis sont connus pour leur approche progressive en matière de régulation des technologies innovantes. Cependant, le cadre juridique pour la tokenisation immobilière est encore en développement. En octobre 2020, la SCA a publié des directives sur les actifs numériques, incluant des propositions pour réguler les Initial Coin Offerings (ICOs) et les Security Token Offerings (STOs). Toutefois, ces directives n'ont pas encore été complètement intégrées dans le cadre légal en vigueur.

Cette incertitude réglementaire signifie que les règles peuvent changer rapidement, impactant les investissements en tokens immobiliers. Les investisseurs doivent suivre de près les évolutions législatives et s'assurer de rester conformes aux nouvelles régulations. De plus, la possibilité que les tokens soient reclassifiés en tant que valeurs mobilières sous la loi fédérale n° 4 de 2000 sur les valeurs mobilières et les matières premières pourrait entraîner des exigences supplémentaires de divulgation et de conformité.


B. Sécurité et Conformité et Smart Contracts


La sécurité des plateformes de blockchain et des contrats intelligents est cruciale pour protéger les investisseurs. Les entreprises impliquées dans la tokenisation immobilière doivent mettre en place des mesures robustes pour sécuriser les transactions et les données des investisseurs. Les smart contracts, bien qu'automatisés et décentralisés, doivent être correctement codés et régulièrement audités pour prévenir les failles de sécurité. En outre, il est essentiel de collaborer avec des avocats spécialisés en technologies financières et en droit immobilier pour naviguer dans le cadre réglementaire complexe et garantir la conformité avec les lois locales. Par exemple, le respect des régulations AML et CFT est obligatoire pour toutes les transactions financières aux Émirats. Les entreprises doivent également s'assurer que leurs plateformes sont conformes aux normes internationales de sécurité des données, telles que la norme ISO/IEC 27001.


La tokenisation présente plusieurs avantages, notamment en permettant aux investisseurs de posséder une fraction d'un bien immobilier, rendant l'investissement accessible même avec des montants modestes. Les investisseurs peuvent diversifier leur portefeuille en achetant des parts de plusieurs propriétés différentes, réduisant ainsi les risques. Les tokens peuvent être échangés facilement sur des plateformes de trading, offrant une liquidité supérieure par rapport à l'immobilier traditionnel, et peuvent être achetés et vendus par des investisseurs du monde entier, augmentant la liquidité et la portée du marché immobilier. Toutes les transactions sont enregistrées sur la blockchain, offrant une transparence totale et réduisant les risques de fraude. Les propriétaires et les investisseurs peuvent suivre l'historique des transactions et la performance de l'actif en temps réel.


La blockchain utilise des techniques de cryptographie avancées pour sécuriser les transactions et les informations des utilisateurs, et les smart contracts automatisent les transactions et les conditions contractuelles, réduisant les erreurs humaines et les manipulations frauduleuses. La tokenisation réduit la nécessité d'intermédiaires tels que les courtiers, ce qui diminue les coûts de transaction, et les transactions sont traitées plus rapidement grâce à l'automatisation des smart contracts et à l'absence d'intermédiaires traditionnels. Les plateformes de tokenisation offrent des outils pour gérer facilement les investissements, suivre les rendements et effectuer des transactions.


 Les investisseurs peuvent facilement accéder aux informations détaillées sur les propriétés tokenisées, y compris les évaluations, les revenus locatifs et les données historiques. Les tokens permettent de lever des fonds pour des projets immobiliers via des plateformes de crowdfunding, ouvrant de nouvelles opportunités de financement, et les tokens peuvent être intégrés dans des produits financiers complexes tels que les dérivés, les ETF (Exchange-Traded Funds) et d'autres instruments de marché. Les détenteurs de tokens peuvent avoir des droits de vote sur les décisions importantes concernant la gestion de la propriété, offrant une participation plus active, et les investisseurs peuvent facilement ajuster leur portefeuille en achetant ou en vendant des tokens en fonction de leur stratégie et de l'évolution du marché.

 

Enfin, a tokenisation immobilière aux Émirats Arabes Unis offre des opportunités sans précédent pour transformer le marché immobilier. Cependant, dans un environnement juridique encore en évolution, il est crucial d'aborder cette innovation avec prudence. Les investisseurs doivent être conscients des risques juridiques et des défis potentiels, et les entreprises doivent s'assurer de mettre en place des mesures de sécurité et de conformité robustes pour protéger toutes les parties impliquées. En surveillant de près les développements réglementaires et en adoptant une approche proactive, il est possible de naviguer avec succès dans ce nouveau paysage prometteur mais incertain.




Akram Cheik, Lawyer
Akram Cheik, Lawyer

 

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