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  • Photo du rédacteurAkram Cheik - Lawyer

La fiscalité des achats immobiliers à Dubai pour les résidents français




Lorsqu'une personne résidente fiscale française envisage d'investir dans l'immobilier à Dubaï, il est tout d'abord crucial de connaître les critères qui déterminent la résidence fiscale française.

 

En effet, la simple détention de biens ou de revenus à Dubaï, ou même la possession d'une carte de résident aux Émirats, ne suffit pas pour être considéré comme résident fiscal français par l'administration. Au-delà du Code Général des Impôts ou du Code des Procédures Fiscales, il est nécessaire d'étudier la convention fiscale entre la France et les Émirats pour comprendre le régime applicable à la détention de biens immobiliers aux Émirats arabes unis en tant que résident fiscal français.

 

Les implications fiscales en France seront ainsi examinées en détail, en prenant en compte les dispositions de cette convention fiscale France-Émirats arabe unis.

 

Dans le contexte actuel où la demande immobilière aux Émirats est très importante, nous accompagnons activement les personnes physiques dans la sécurisation de leurs achats immobiliers à Dubai particulièrement.

 

Le climat économique favorable à Dubaï offre des opportunités attractives, mais il est impératif de prêter une attention particulière aux conséquences fiscales qui peuvent découler de la résidence aux Émirats. Notre expertise se concentre sur la compréhension et la gestion de ces implications fiscales, afin d'assurer une prise de décision éclairée et sécurisée dans le domaine de l'investissement immobilier à Dubaï pour les résidents fiscaux français.

 

Avant d’entamer l’analyse des implications fiscales pour les résidents fiscaux français investissant aux Émirats dans l’immobilier (pour ceux connaissant déjà les critères de résidence il convient de passer directement à la deuxième partie) (II) il convient d’abord de comprendre comment se détermine la résidence fiscale (I)

 

 

I – Savoir ou se situer fiscalement avant d’acheter un bien à Dubai

 

 

A – la détermination de la résidence fiscale à travers le droit français

 

Le préalable à la clarification de la situation fiscale d'un contribuable, qu'il s'agisse d'une personne physique ou d'une personne morale, est toujours de déterminer où il réside.

En ce qui concerne les personnes physiques, il est utile de comprendre la portée des obligations fiscales car un contribuable résidant dans un État est soumis à l'impôt sur son revenu global (y compris les revenus provenant de sources extérieures à cet État), tandis qu'un contribuable non résidant n'est soumis à l'impôt que sur les revenus provenant de cet État.

 

En droit conventionnel, il est tout aussi important de déterminer où se trouve la résidence, car les conventions fiscales ne s'appliquent qu'aux résidents des États parties (sauf exception pour l'application de la clause de non-discrimination).

Pour les personnes morales, la notion de résidence est également importante, mais elle pose généralement moins de problèmes (sauf pour les personnes exonérées d'impôt ou dans des situations abusives).

 

L'article 4 B du CGI fixe les conditions pour déterminer le domicile fiscal. Les personnes qui ont leur domicile ou leur lieu de résidence principal en France (CGl art. 4 B, 1-2) ; celles qui exercent une activité professionnelle non accessoire en France (CGl art. 4 B, 1-c) ; celles qui ont leur centre de leurs intérêts économiques en France (CGl art. 4 B, 1-b) ; et les agents de l'État exerçant leur fonction dans un pays où ils ne sont pas soumis à un impôt personnel

 

Ces critères sont alternatifs plutôt que cumulatifs. Pour établir une domiciliation en France, il suffit de remplir un seul formulaire (comme CE 22 juin 2016 m° 386131, 3. et 8°ch.) La notion de domicile fiscal en droit interne est très large et ne s'applique que sous réserve des conventions fiscales internationales, c'est-à-dire en l'absence de convention fiscale ou s'il en existe une qui ne contredit pas le droit interne français.

 

Il va sans dire que les normes du droit interne français s'appliquent indépendamment de la domiciliation fiscale en droit étranger. Par exemple, des contribuables qui avaient des intérêts éparpillés entre la France et la Belgique ont été considérés comme non domiciliés en France alors que l'administration fiscale belge les avait considérés comme non-résidents de Belgique (CAA Douai 15 avril 2014 n° 13DA00654, 2° ch. : RUF-11/14 n° 971)

 

B – La détermination de la résidence selon les Émirats arabes unis

 

 

Les Émirats Arabes Unis se démarquent par une approche fiscale distincte de celle de la France, offrant un environnement financier avantageux aux résidents. Contrairement à la France, les EAU ne prélèvent pas d'impôt sur le revenu des personnes physiques, permettant aux individus de jouir de leurs revenus sans contraintes fiscales personnelles.

 

Depuis 2023, un impôt sur les sociétés à un taux compétitif de 9% s'applique uniquement aux entreprises bénéficiant de revenus annuels supérieurs à 375 000 AED. De manière unique, les plus-values immobilières et la détention de biens immobiliers ne sont pas soumises à l'impôt.

 

La résidence fiscale repose sur le principe de territorialité, exigeant simplement une visite tous les six mois pour son maintien, avec un simple passage à la douane de l'aéroport de Dubai suffisant pour satisfaire cette condition, offrant ainsi une flexibilité inégalée aux résidents.

 

Cette combinaison d'avantages fiscaux fait des Émirats une destination attrayante pour ceux cherchant à optimiser leur situation financière tout en profitant d'un cadre de vie dynamique.

 

 

II – L’analyse des implications fiscales pour les résidents fiscaux français investissant dans l'Immobilier à Dubaï

 

 

A - Le traitement fiscal des revenus émiratis en France

 

Conformément à l'article 5 de la convention fiscale entre la France et les Émirats, les revenus immobiliers d'un État sont imposables dans le pays où se trouve le bien immobilier. Ainsi, les revenus de source émiratie, tels que les loyers perçus à Dubaï, sont normalement imposables uniquement à Dubaï, que ce soit pour la location nue ou meublée, relevant du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

 

Toutefois, dans la plupart des conventions fiscales, y compris celle de la France, même si le revenu est imposable à l'étranger, il doit être déclaré en France. Dans ce cas, plusieurs options peuvent être envisagées : une exonération, une prise en compte pour le calcul du taux effectif d'imposition, ou encore un crédit d'impôt égal à l'impôt français ou étranger payé sur ces revenus. Ce même mécanisme devra être pris en compte pour chaque type de revenu.

 

 

Les revenus provenant de sources émiraties seront effectivement imposables en France. Toutefois, vous aurez le droit à un crédit d'impôt équivalent à l'impôt français correspondant sur ces revenus, comme stipulé à l'article 19, paragraphe 1, alinéa 3 de la convention fiscale.

 

Pour simplifier les déclarations, cela signifie que les revenus, tels que les loyers issus de biens meublés ou autre revenus fonciers provenant de Dubaï, devront être déclarés dans le formulaire 2047 (Revenus de l'étranger) en France. Il convient de se référer à la rubrique 4 pour les revenus fonciers imposables en France, accompagnée du formulaire 2044 si vous êtes au régime réel.

 

Dans le cadre de la location meublée, il convient de déclarer ces revenus dans la partie 5 du formulaire 2047, sous "Revenus des professions non salariées imposables en France" dans la section Bénéfices Industriels et Commerciaux.

 

Enfin, il convient de ne pas oublier d'inclure le montant des locations meublées. Pour bénéficier d'une éventuelle exonération sur les revenus émiratis, il faut également rapporter les montants des revenus fonciers ou de location meublée dans la rubrique 6 du formulaire 2047 afin de prétendre à un crédit d'impôt.

 

 

 

B – L’impact des Conventions fiscales sur les plus-values immobilières aux Émirats

 

 

En ce qui concerne les plus-values immobilières, le même principe s'applique pour un résident fiscal français. Il est généralement imposable sur l'ensemble de ses revenus, y compris les plus-values, en France et à l'étranger. Cependant, la convention fiscale entre la France et les Émirats stipule que lors de la cession d'un bien immobilier détenu en propre, la personne est imposable uniquement aux Émirats.

 

Néanmoins, la France conserve un droit d'imposition, octroyant ainsi une exonération avec prise en compte pour le calcul du taux effectif d'imposition ou un crédit d'impôt égal à l'impôt étranger ou l'impôt français. L'article 19, alinéa 1, précise que même si la plus-value est imposable aux Émirats, elle doit être déclarée en France. Dans ce cas, la personne a le droit à un crédit d'impôt, mais celui-ci est égal à l'impôt étranger (impôt émirati v. article).

 

En vertu de l'article 19 de la convention fiscale, même si une personne est uniquement imposable aux Émirats conformément à la convention, ces revenus doivent également être déclarés en France lorsqu'ils reviennent à un résident français. Ainsi, les revenus provenant de Dubaï devront finalement être déclarés en France par le résident français, conformément aux dispositions de la convention fiscale

 

Cependant, si l'impôt émirati est de 0%, la personne ne bénéficiera pas d'un crédit d'impôt, ce qui signifie qu'elle sera imposable en France de manière classique.

 

Ainsi, même si la convention fiscale indique une imposition aux Émirats, l'absence d'imposition dans ce pays ne la protège pas d'une imposition en France. La personne devra déclarer la plus-value via le formulaire 2047 (Revenu de l'étranger) en France, avec la possibilité d'un crédit d'impôt égal à l'impôt étranger, qui dans ce cas serait de 0%.



Akram Cheik, Lawyer

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