Dubai'de gayrimenkul alım/satımlarının hukuki güvenliği

Ön sözleşmeler, tarafların nihai işlemin yapılmasından önce anlaşmanın şartlarını belirlemelerine ve karşılanacak koşullar üzerinde anlaşmalarına olanak sağlar. Bu hazırlık sözleşmeleri, taraflar arasında oluşabilecek yanlış anlaşılmaların ve ileride doğabilecek anlaşmazlıkların önlenmesine yardımcı olur. Gayrimenkul konularında, bir mülkün satışının güvence altına alınmasına yardımcı olmakta önemli bir rol oynayabilirler. Zira bu tür sözleşmelerin bağlayıcılığı sebebiyle, her iki taraf için de taahhüdün değerinde artış meydana gelmektedir.

Ayrıca tarafların menfaatlerinin korunması da menfaatlerden biri olup, ön sözleşmeler, nihai işlem yapılmadan önce yerine getirilmesi gereken şartları belirleyerek tarafların menfaatlerini koruyabilmektedir. Örneğin, bir ön anlaşma sözleşmesi, tarafların belirli bir süre boyunca diğer taraflarla müzakere etmesini yasaklayan bir münhasırlık maddesi içerebilir.

Ayrıca yatırım güvencesi açısından ön sözleşmeler gayrimenkul yatırımları için belli bir güvence sunabilir. Taraflar, sözleşmenin şartlarını belirleyerek ve yerine getirilecek şartlar üzerinde anlaşarak, ileride doğabilecek yanlış anlaşılmaların ve uyuşmazlıkların önüne geçebilir ve işlemden daha emin olabilirler.

Kısacası, aynı zamanda müzakereyi kolaylaştırmakla ilgilidir; zira ön sözleşmeler, tarafların nihai işlemi sonuçlandırmadan önce anlaşmanın şartlarını tanımlamalarına ve karşılanması gereken koşullar üzerinde anlaşmalarına olanak tanıyarak gayrimenkul konularında müzakereyi kolaylaştırabilir.

Ayrıca bu sözleşmeler bazı ek maliyetlerin önlenmesine yardımcı olur: Ön sözleşmeler, tarafların nihai işlemi sonuçlandırmadan önce anlaşmanın şartlarını tanımlamalarına ve karşılanması gereken koşullar üzerinde anlaşmalarına olanak tanıyarak ek maliyetlerin önlenmesine yardımcı olabilir. Bu, taraflar için ek maliyetlere yol açabilecek yanlış anlaşılmaların ve gelecekte doğabilecek anlaşmazlıkların önlenmesine yardımcı olabilir.

I – Hazırlık sözleşmelerinin özellikleri

A – Ön sözleşmelerin türleri

Birleşik Arap Emirlikleri'nde tek taraflı bir vaat sözleşmesi. Tek taraflı vaat sözleşmeleri BAE hukuk sisteminde tanınmakta ve yaygın olarak kullanılmaktadır. Gayrimenkul sözleşmeleri ve satış sözleşmeleri de dahil olmak üzere çeşitli durumlarda kullanılabilirler.

Tek taraflı bir borç ilişkisinde, bir taraf, diğer tarafın belirli bir şartı yerine getirmesi halinde ona karşı bir edim yükümlülüğü altına girer. Ancak ikili sözleşmelerden farklı olarak, sözleşmeyi yapan taraf, şartın yerine getirilmemesi halinde sözünü yerine getirmekle yükümlü değildir.

Tek taraflı vaat sözleşmelerinin geçerli sayılabilmesi için BAE'de yürürlükte olan yasa ve düzenlemelere uygun olması gerektiğine dikkat etmek önemlidir. Bu nedenle, böyle bir sözleşme hazırlanırken gerekli tüm koşulların sağlandığından emin olmak için yetkili bir avukata danışmanız şiddetle tavsiye edilir.

BAE yasalarında, tek taraflı vaat sözleşmesine "Tek Taraflı Vaat Sözleşmesi" denir

Tek taraflı vaat sözleşmesine ek olarak, BAE sözleşme hukukunda tanınan diğer ön sözleşme türleri de vardır, bunlara şunlar dahildir:

Opsiyon sözleşmesi: Bir tarafın (opsiyonun sahibi) diğer taraftan (opsiyonun alıcısı) belirli bir fiyattan bir varlığı satmayı veya satın almayı, ikincisinin opsiyonunu belirli bir süre içinde kullanması koşuluyla kabul ettiği sözleşme. (Opsiyon sözleşmesine İngilizcede "Option Contract" denir.)

Acentelik sözleşmesi: Bir tarafın (müvekkil) diğer tarafa (acente) kendi adına belirli bir görevi yerine getirme görevini verdiği sözleşme. (Vekalet sözleşmesi İngilizcede "Vekalet Sözleşmesi" olarak adlandırılır)

Ön sözleşme: Tarafların, resmen akdedilmeksizin, ileride yapılacak bir sözleşmenin şartları üzerinde anlaştıkları sözleşme. (Ön sözleşme, İngilizcede "Ön Sözleşme Sözleşmesi" olarak adlandırılır.)

Abonelik sözleşmesi: Bir tarafın (abone) diğer taraftan (satıcı) belirli bir fiyat üzerinden bir mal veya hizmeti satın almayı, söz konusu mal veya hizmetin satışa sunulması koşuluyla kabul ettiği sözleşme. (Abonelik sözleşmesine İngilizcede "Abonelik Sözleşmesi" denir.)

B – Ön sözleşmelerin bağlayıcılığı

Bu tür sözleşmelerin tümü geçerliyse ve Birleşik Arap Emirlikleri'nde yürürlükte olan yasa ve yönetmeliklere uyuyorsa bağlayıcı olabilir.

Örneğin bir opsiyon sözleşmesinde, opsiyon alıcısı hakkını belirlenen süre içerisinde kullanır ve opsiyon sahibi, gayrimenkulü belirlenen fiyattan satma taahhüdünü yerine getirmezse, alıcı tazminat almak için hukuki yollara başvurabilir.

Vekalet sözleşmesinde, vekil, vekile bir görev tevdi ederse ve vekil sözleşme şartlarına uymazsa, vekalet veren tazminat almak için hukuki yollara başvurabilir.

Ön sözleşme yapılması halinde, taraflar arasında ön sözleşme yapılmışsa ve taraflardan biri kararlaştırılan şartlara uymazsa, diğer taraf tazminat almak için hukuki yollara başvurabilir.

Tek taraflı vaatte, vaatte bulunan taraf, karşı taraftan herhangi bir karşılık beklemeksizin, belli bir işi yapmayı veya yapmamayı taahhüt eder. Başka bir deyişle, vaadin bağlayıcı olduğu kabul edilmedikçe, vaad eden taraf, kanunun verdiği yetkiye dayanarak taahhüdünü yerine getirmeye zorlanamaz.

BAE sözleşme hukukuna göre, tek taraflı bir vaat, aşağıdaki koşulları karşılıyorsa bağlayıcı olabilir:

Taahhüt, yazılı olarak yapılmalı ve taahhüt alan kişinin taahhüt şartlarını anlayabileceği kadar açık ve kesin olmalıdır. Ayrıca kanuna veya kamu düzenine aykırı olmaması gerekir. Dolayısıyla bu şartların gerçekleşmesi halinde tek taraflı vaadin bağlayıcı olduğu kabul edilebilir ve mahkemede icrası mümkün olabilir.

II – Gayrimenkul konularında ön sözleşmeler

A – Ön gayrimenkul sözleşmesi

BAE'de gayrimenkul konularında en sık kullanılan ön sözleşme, "mutabakat zaptı" veya "niyet mektubu" olarak da bilinen ön anlaşma sözleşmesidir.

Ön anlaşma, gayrimenkul alım satımı yapmak isteyen iki taraf arasında yapılan bağlayıcı olmayan bir anlaşmadır. Anlaşmanın şartlarını tanımlar ve tarafların olası bir işlemin koşullarını araştırmayı taahhüt etmelerine olanak tanır. Ancak tarafların nihai işlemi yapmaları zorunluluğu yoktur.

Bu tür sözleşmeler, BAE'deki gayrimenkul konularında oldukça popülerdir çünkü taraflara nihai işlemi sonuçlandırmadan önce belirli bir güvenlik ve şeffaflık sunar. Tarafların, nihai işlemin yapılmasından önce anlaşmanın şartlarını belirlemelerine ve karşılanması gereken koşullar üzerinde anlaşmalarına olanak tanır. Ayrıca taraflar arasında oluşabilecek yanlış anlaşılmaların ve ileride doğabilecek anlaşmazlıkların önlenmesine de yardımcı olabilir.

Özetle, ön anlaşma sözleşmesi, BAE'de gayrimenkul konularında en yaygın kullanılan ön sözleşmedir, çünkü taraflara nihai işlemi sonuçlandırmadan önce belirli bir düzeyde güvenlik ve şeffaflık sağlarken, yanlış anlaşılmaları ve gelecekteki anlaşmazlıkları önlemeye yardımcı olur.

Ancak belirtmek gerekir ki, ön sözleşme genellikle bağlayıcı değildir, yani tarafların nihai işlemi yapma zorunluluğu yoktur. Ancak, sözleşmenin şartlarının niteliğine ve hazırlanış biçimine bağlı olarak istisnalar da olabilir.

Örneğin, ön sözleşmede tarafların belirli bir süre boyunca diğer taraflarla müzakere etmesini yasaklayan bir münhasırlık maddesi varsa, bu madde bağlayıcı olabilir. Benzer şekilde, sözleşmede zaman sınırlamaları, nihai işlemin yapılmasından önce yerine getirilmesi gereken koşullar veya bu koşulların ihlali halinde uygulanacak cezalara ilişkin hükümler yer alıyorsa, bu hükümler de bağlayıcı olabilir.

B – Ön sözleşmenin güvenlik niteliği

BAE sözleşme hukukunda, ön sözleşmenin ihlalinin sonuçları, ön sözleşmenin niteliğine ve nasıl yapıldığına bağlıdır. Genel olarak, taraflardan birinin ön sözleşme şartlarına uymaması halinde, diğer taraf tazminat talep etme hakkına sahip olabilir. Ancak, tazminat miktarının ön sözleşmenin şartlarına göre sınırlandırılabileceğini belirtmek önemlidir. Bazı durumlarda, diğer tarafın yükümlülüklere uymaması halinde, taraflardan birinin ön sözleşmeyi feshetme hakkı da bulunabilir.

Ön sözleşmeler aynı zamanda müzakereleri kolaylaştırıp ek maliyetlerin önüne geçebilir. Alıcılar bir mülkü güvence altına almak için büyük meblağlar yatırdıklarında, yatırımlarının korunmasını sağlamak için ön sözleşme yapmak daha da önemli hale gelir.

Akram Şeyh, Avukat