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  • AutorenbildAkram Cheik - Lawyer

Vorschriften zur Mietpreisbindung in Dubai


Die Vereinigten Arabischen Emirate verzeichneten in den letzten Jahren ein starkes Wirtschaftswachstum, was teilweise auf ihre strategische Position als globales Handels- und Tourismuszentrum zurückzuführen ist. Dieses Wirtschaftswachstum hat zu einer steigenden Nachfrage nach Immobilien geführt, insbesondere in Großstädten wie Dubai und Abu Dhabi. Diese gestiegene Nachfrage hat zu einem Anstieg der Immobilienpreise geführt, was sich auf die Mietkosten ausgewirkt hat.

Seit 2021 hat sich dieser Trend verstärkt, da einerseits viele Expatriate-Arbeitnehmer infolge der Lockerung der Reisebeschränkungen im Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie in die VAE gekommen sind. Andererseits stieg diese Nachfrage nach Beginn des Krieges in der Ukraine, was zu einem Anstieg der Mietpreise führte, was einige skrupellose Vermieter dazu ermutigte, zu versuchen, die Mietpreise zu übertreiben.


Daher ist es wichtig, wachsam gegenüber den geltenden Vorschriften zu bleiben, da dies den Mietern hilft, Missbrauch durch skrupellose Vermieter zu vermeiden und ihre Mietrechte zu schützen. Insbesondere sollten Mieter die geltenden Gesetze und Vorschriften zu Mieterhöhungen und Streitbeilegungsverfahren im Falle einer Streitigkeit mit ihrem Vermieter kennen.


Daher ist es wichtig, die Gesetzgebung in diesem Bereich zu verstehen, um nicht Opfer einer missbräuchlichen Erhöhung Ihrer Miete zu werden, insbesondere durch die Gesetze zur Regelung der Mietpreise (I), aber auch über die rechtlichen Folgen von Meinungsverschiedenheiten zwischen Mietern und Eigentümer (II)


I – Mietregulierungsregeln in Dubai


A – Die in den Artikeln 9 und 10 des Gesetzes von 2007 festgelegten Regeln


Um die vom Eigentümer festgelegten Preise kontrollieren zu können, hat die Regierung im Jahr 2007 das „Real Estate Rental Act 2007“ erlassen. Somit legte dieses Gesetz die Regeln und Vorschriften für die Vermietung von Immobilien in Dubai fest. Angesichts der Inflation der Immobilienpreise, insbesondere der Mieten, müssen zwei wesentliche Punkte bekannt sein, um einer zu brutalen Mieterhöhung entgegentreten zu können.


Erstens sehen die Bestimmungen von Abschnitt 9 des Gesetzes (26) von 2007 vor, dass im Mietvertrag zwischen Vermieter und Mieter ein für beide Seiten akzeptabler Mietbetrag festgelegt werden muss und dass dieser Betrag nicht vor Ablauf eines Zeitraums erhöht werden kann zwei Jahre ab dem Datum des ursprünglichen Vertrags. Jede Mieterhöhung muss den Mietern mindestens 90 Tage vor Ablauf des ursprünglichen Vertrags mitgeteilt werden und im Einklang mit dem Dekret Nr. (43) von 2013 stehen, das Obergrenzen für die maximale Mieterhöhung auf der Grundlage der aktuellen Miete der Immobilie festlegt. Der Mieter kann die Erhöhung annehmen oder ablehnen, im Falle einer Ablehnung mindestens 60 Tage vor dem Verlängerungsdatum.


Zweitens gewährt Abschnitt 10 des Gesetzes (26) von 2007 der Immobilienregulierungsbehörde die ausschließliche Befugnis, die prozentuale Mieterhöhung in Dubai festzulegen. Mit dem Mietrechner von RERA können Vermieter und Mieter die prozentuale Mieterhöhung ermitteln, die ihnen zusteht. Es ist wichtig zu beachten, dass skrupellose Vermieter möglicherweise versuchen, bei der Festsetzung der Mietpreise zu übertreiben, und es ist wichtig, dass Mieter wachsam sind und sich ihrer Rechte gemäß dem Mietgesetz von Dubai bewusst sind.


Letztendlich besteht das Ziel von Artikel 10 darin, eine faire Mieterhöhung für Vermieter und Mieter zu gewährleisten und den Mietmarkt in Dubai zu regulieren, und muss im Einklang mit dem Dekret (43) von 2013 und dem Gesetz (26) von 2007 stehen.


B – Die im Dekret (43) von 2013 festgelegten Regeln


Das Dekret (43) von 2013 und das Gesetz (26) von 2007 sind zwei separate Gesetze, die in Dubai in Kraft sind. Das Gesetz (26) von 2007 legt die allgemeinen Regeln für die Vermietung von Immobilien fest, während sich das Dekret (43) von 2013 speziell auf Mieterhöhungen bezieht.

So sieht das Dekret Nr. (43) von 2013, auch bekannt als „Executive Order Concerning Mieterhöhungen für Wohnimmobilien in Dubai“, mehrere Regeln für die Festsetzung der Mieten in Dubai vor, um die Preisstabilität aufrechtzuerhalten.

Hier sind die wichtigsten Bestimmungen dieses Dekrets:


Erstens können Vermieter die Miete einer Wohnimmobilie vor Ablauf eines Mietvertrags von mindestens einem Jahr nicht erhöhen, sofern der Mietvertrag dies nicht vorsieht.


Daher darf eine Mieterhöhung 20 % der bestehenden Miete nicht überschreiten, berechnet auf der Grundlage der durchschnittlichen Miete für ähnliche Immobilien in Dubai.

Vermieter müssen Mieter mindestens 90 Tage vor Ablauf des aktuellen Mietvertrags über jede Mieterhöhung informieren.


Wenn ein Mieter außerdem die vorgeschlagene Mieterhöhung bestreitet, muss der Vermieter die Angelegenheit zur Prüfung an einen Mietstreitbeilegungsausschuss weiterleiten.

Vermieter müssen außerdem eine schriftliche Begründung für jede vorgeschlagene Mieterhöhung vorlegen, die Faktoren wie Inflation, Kosten für Versorgungsleistungen und Annehmlichkeiten oder Marktbedingungen umfassen kann.


Zusammenfassend zielt das Dekret darauf ab, Mieterhöhungen in Dubai zu regulieren, um die Rechte der Mieter zu schützen und für eine gewisse Stabilität auf dem Mietmarkt zu sorgen.


II – Die rechtlichen Folgen von Meinungsverschiedenheiten



A – Methoden zur Anfechtung einer Mieterhöhung in Dubai


Bevor mit einem rechtlichen Eingriff begonnen wird, muss mithilfe des RERA-Rechners sichergestellt werden, dass der vom Eigentümer vorgesehene Preis mit den im Dekret 43 von 2007 vorgesehenen Obergrenzen übereinstimmt.


Zur Erinnerung: Eine um 10 % niedrigere Miete als die Durchschnittsmiete für eine vergleichbare Gegend sollte nicht zu einer Erhöhung führen. Andererseits sollte eine Erhöhung um 5 % zulässig sein, wenn die Miete zwischen 11 % und 20 % unter der Durchschnittsmiete in der gleichen Gegend liegt. In diesem Fall kann es ratsam sein, eine formelle Mitteilung auszusprechen.


Daher ist es vorzuziehen, zunächst eine gütliche Einigung mit dem Eigentümer anzustreben, um einen Konsens über den Durchschnittspreis zu erzielen. Wenn der Mieter also aufgrund des Rechners der Meinung ist, dass der vom Eigentümer geforderte Preis höher ist als der zulässige Höchstpreis, kann er bei RERA eine Überprüfung beantragen. Darüber hinaus besteht auch ein Antrag auf Mediation unter Einbeziehung eines Mediators, der für die Lösungsfindung zuständig ist.


Schließlich kann es möglich sein, eine Beschwerde beim DLD einzureichen. Wenn der Mieter der Meinung ist, dass der Vermieter gegen die Regeln zur Mietfestsetzung verstoßen hat, kann er eine Beschwerde beim DUBAI LAND DEPARTMENT (DLD) einreichen. Die Beschwerde wird untersucht und das DLD wird gegebenenfalls geeignete Maßnahmen ergreifen.


B – Vertragsbeendigung und Ausschluss


Bezüglich der Kündigung des Mietvertrags (Ejari) sieht Abschnitt 7 des Dubai RERA Rental Act vor, dass bestehende Mietverträge während ihrer Laufzeit nicht einseitig vom Mieter oder Eigentümer gekündigt werden können, es sei denn, beide Parteien stimmen zu.


Darüber hinaus endet der Mietvertrag gemäß Artikel 27 auch dann nicht, wenn der Mieter oder Eigentümer stirbt. In diesem Fall geht das Mietverhältnis auf die Erben des Verstorbenen über und dieser bleibt in Kraft, sofern diese sich nicht dazu entschließen, den Vertrag zu kündigen. Wenn die Erben den Vertrag kündigen möchten, müssen sie dies mit einer Frist von 30 Tagen oder bis zum Ende des laufenden Vertrags kündigen, je nachdem, was zuerst eintritt.


Darüber hinaus sieht Artikel 25 des Gesetzes Nr. (26) von 2007 in Bezug auf die Räumung diesen Fall und die seltenen Fälle vor, in denen eine Räumung eines Mieters möglich ist. Allerdings nur ein triftiger Grund wie die Nichtzahlung der Miete oder ein Verstoß gegen die Bedingungen des Mietvertrags. Gemäß diesem Abschnitt muss der Vermieter zunächst eine schriftliche Mitteilung an den Mieter senden und ihn dazu auffordern, überfällige Zahlungen zu leisten oder jeden Verstoß gegen den Mietvertrag innerhalb von 30 Tagen zu beheben.


Wenn der Mieter innerhalb dieser Frist nicht reagiert oder die Verstöße nicht behebt, kann der Vermieter bei den Gerichten von Dubai eine Beschwerde einreichen, um die Räumung des Mieters zu beantragen. Allerdings muss das Gericht dem Mieter vor einer endgültigen Entscheidung Gelegenheit zur Verteidigung geben.


Schließlich sieht Artikel 25 auch spezifische Bedingungen für Situationen vor, in denen der Mieter aufgrund des Abrisses oder Umbaus des gemieteten Gebäudes vertrieben wird, sowie für Situationen, in denen der Eigentümer die Immobilie für seine eigene Nutzung oder die seiner nahen Familie zurückgewinnen möchte. In diesen Fällen muss der Vermieter den Mieter mindestens 12 Monate vor Ablauf des aktuellen Mietvertrages schriftlich benachrichtigen.




Akram Cheik, Rechtsanwalt


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