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  • AutorenbildAkram Cheik - Lawyer

Rechtssicherheit beim Kauf/Verkauf von Immobilien in Dubai


Vorverträge ermöglichen es den Parteien, die Bedingungen der Vereinbarung zu definieren und sich auf die zu erfüllenden Bedingungen zu einigen, bevor sie die endgültige Transaktion abschließen. Diese vorbereitenden Verträge helfen, Missverständnisse und künftige Streitigkeiten zwischen den Parteien zu vermeiden. In Immobilienangelegenheiten kann ihnen eine wichtige Rolle zugeschrieben werden, um den Verkauf von Immobilien sicherzustellen. Aufgrund der Verbindlichkeit, die diese Art von Vertrag haben kann, führt er tatsächlich zu einer Wertsteigerung der Verpflichtung für beide Parteien.


Darüber hinaus gehört zu den Interessen die Wahrung der Interessen der Parteien. Vorverträge können die Interessen der Parteien schützen, indem sie die Bedingungen festlegen, die vor Abschluss der endgültigen Transaktion zu erfüllen sind. Beispielsweise kann ein Vorvertrag eine Exklusivitätsklausel enthalten, die es den Parteien verbietet, für einen bestimmten Zeitraum mit anderen Parteien zu verhandeln.


Darüber hinaus können Vorverträge als Investitionssicherheit eine gewisse Sicherheit für Investitionen in Immobilien bieten. Durch die Festlegung der Vertragsbedingungen und die Vereinbarung der zu erfüllenden Bedingungen können die Parteien zukünftige Missverständnisse und Streitigkeiten vermeiden und sich bei der Transaktion sicherer sein.


Kurz gesagt geht es auch darum, die Verhandlungen zu erleichtern. Tatsächlich können Vorverträge die Verhandlungen in Immobilienangelegenheiten erleichtern, indem sie es den Parteien ermöglichen, die Vertragsbedingungen festzulegen und sich auf die zu erfüllenden Bedingungen zu einigen, bevor die Transaktion endgültig abgeschlossen wird.


Darüber hinaus ermöglichen diese Verträge die Vermeidung bestimmter zusätzlicher Kosten: Vorverträge können dazu beitragen, zusätzliche Kosten zu vermeiden, indem sie es den Parteien ermöglichen, die Bedingungen der Vereinbarung festzulegen und sich auf die zu erfüllenden Bedingungen zu einigen, bevor sie die endgültige Transaktion abschließen. Dies kann dazu beitragen, zukünftige Missverständnisse und Streitigkeiten zu vermeiden, die zu zusätzlichen Kosten für die Parteien führen können.



I – Die Merkmale vorbereitender Verträge



A – Arten von Vorverträgen



Ein einseitiger Versprechensvertrag in den Vereinigten Arabischen Emiraten. Einseitige Versprechensverträge werden im Rechtssystem der VAE anerkannt und häufig verwendet. Sie können in einer Vielzahl von Situationen eingesetzt werden, einschließlich Immobilienverträgen und Kaufverträgen.


Bei einem Vertrag mit einseitigem Versprechen verpflichtet sich eine Partei, eine Verpflichtung gegenüber einer anderen Partei zu erfüllen, wenn diese eine bestimmte Bedingung erfüllt. Anders als bei einem zweiseitigen Vertrag ist der Versprechende jedoch nicht verpflichtet, das Versprechen einzuhalten, wenn die Bedingung nicht erfüllt ist.


Es ist wichtig zu beachten, dass einseitige Versprechensverträge den geltenden Gesetzen und Vorschriften in den VAE entsprechen müssen, um als gültig zu gelten. Es wird daher dringend empfohlen, einen kompetenten Anwalt zu konsultieren, um sicherzustellen, dass bei der Ausarbeitung eines solchen Vertrags alle erforderlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Im Recht der VAE wird der einseitige Versprechensvertrag als „einseitiger Versprechensvertrag“ bezeichnet.


Neben dem einseitigen Versprechensvertrag gibt es noch andere Arten von Vorverträgen, die im Vertragsrecht der VAE anerkannt sind, darunter:


Der Optionsvertrag: ein Vertrag, durch den sich eine Partei (der Inhaber der Option) verpflichtet, einen Vermögenswert von einer anderen Partei (dem Käufer der Option) zu einem bestimmten Preis zu verkaufen oder zu kaufen, sofern dieser seine Option innerhalb einer festgelegten Frist ausübt . (Der Optionsvertrag wird auf Englisch „Option Contract“ genannt)


Der Mandatsvertrag: ein Vertrag, durch den eine Partei (der Auftraggeber) eine andere Partei (den Agenten) mit der Ausführung einer bestimmten Aufgabe in seinem Namen beauftragt. (Der Mandatsvertrag wird im Englischen „Mandate Contract“ genannt)


Der Vorvertrag: ein Vertrag, durch den sich die Parteien auf die Bedingungen eines künftigen Vertrags einigen, ohne dass dieser Vertrag förmlich abgeschlossen wird. (Der Vorvertrag wird auf Englisch „Preliminary Agreement Contract“ genannt)


Abonnementvertrag: ein Vertrag, durch den sich eine Partei (der Abonnent) verpflichtet, eine Ware oder Dienstleistung von einer anderen Partei (dem Verkäufer) zu einem bestimmten Preis zu kaufen, sofern die Ware oder Dienstleistung zum Verkauf angeboten wird. (Der Abonnementvertrag wird auf Englisch „Subscription Contract“ genannt)



B – Die Verbindlichkeit von Vorverträgen



Alle derartigen Verträge können rechtsverbindlich sein, wenn sie gültig sind und den geltenden Gesetzen und Vorschriften in den Vereinigten Arabischen Emiraten entsprechen.


Wenn beispielsweise bei einem Optionsvertrag der Käufer der Option sein Recht innerhalb der gesetzten Fristen ausübt und der Inhaber der Option seiner Verpflichtung, die Ware zu einem bestimmten Preis zu verkaufen, nicht nachkommt, kann der Käufer rechtliche Schritte einleiten für eine Entschädigung.


Wenn im Falle eines Mandatsvertrags der Auftraggeber einen Auftrag einem Agenten anvertraut und dieser sich nicht an die Vertragsbedingungen hält, kann der Auftraggeber rechtliche Schritte einleiten, um eine Entschädigung zu erhalten.


Wenn im Falle eines vorläufigen Vereinbarungsvertrags die Parteien einen vorläufigen Vereinbarungsvertrag abgeschlossen haben und eine von ihnen die vereinbarten Bedingungen nicht einhält, kann die andere Partei rechtliche Schritte einleiten, um eine Reparatur zu erwirken.


Bei einem einseitigen Versprechen verpflichtet sich der Versprechende, eine bestimmte Handlung auszuführen oder nicht auszuführen, ohne dass dafür eine Gegenleistung der anderen Partei erfolgt. Mit anderen Worten: Die Partei, die das Versprechen gibt, kann nicht kraft Gesetzes gezwungen werden, ihre Verpflichtung zu erfüllen, es sei denn, das Versprechen wird als verbindlich angesehen.


Im Vertragsrecht der VAE kann ein einseitiges Versprechen rechtsverbindlich sein, wenn es die folgenden Bedingungen erfüllt:


Sie muss schriftlich erfolgen und so klar und präzise sein, dass die Person, die sie erhält, die Bedingungen der Zusage verstehen kann. Darüber hinaus darf es nicht gegen das Gesetz oder die öffentliche Ordnung verstoßen. Wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, kann die einseitige Zusage daher als verbindlich angesehen und vor Gericht durchgesetzt werden.


II – Vorverträge in Immobilienangelegenheiten



A – Der Vorvertrag in Immobilienangelegenheiten


In Immobilienangelegenheiten in den Vereinigten Arabischen Emiraten ist der am häufigsten verwendete Vorvertrag der Vorvertrag, auch bekannt als „Memorandum of Understanding“ oder „Letter of Intent“.


Der Vorvertrag ist eine unverbindliche Vereinbarung zwischen zwei Parteien, die eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten. Es definiert die Bedingungen der Vereinbarung und ermöglicht es den Parteien, sich dazu zu verpflichten, die Bedingungen einer potenziellen Transaktion zu prüfen. Es verpflichtet die Parteien jedoch nicht zum Abschluss der endgültigen Transaktion.


Diese Vertragsart erfreut sich bei Immobilien in den Vereinigten Arabischen Emiraten großer Beliebtheit, da sie den Parteien vor Abschluss der endgültigen Transaktion eine gewisse Sicherheit und Transparenz bietet. Es ermöglicht den Parteien, die Bedingungen der Vereinbarung zu definieren und sich auf die zu erfüllenden Bedingungen zu einigen, bevor sie die endgültige Transaktion abschließen. Darüber hinaus kann es dazu beitragen, künftige Missverständnisse und Streitigkeiten zwischen den Parteien zu vermeiden.


Zusammenfassend ist der Vorvertrag der in den Vereinigten Arabischen Emiraten am häufigsten verwendete Vorvertrag in Immobilienangelegenheiten, da er den Parteien vor Abschluss der endgültigen Transaktion eine gewisse Sicherheit und Transparenz bietet und ihnen gleichzeitig hilft, Missverständnisse und zukünftige Streitigkeiten zu vermeiden.


Es ist jedoch wichtig klarzustellen, dass der Vorvertrag grundsätzlich keine bindende Wirkung hat, d. h. die Parteien sind nicht verpflichtet, das endgültige Geschäft abzuschließen. Allerdings kann es je nach Art der Vertragsbedingungen und ihrer Ausgestaltung Ausnahmen geben.


Enthält der Vorvertrag beispielsweise eine Ausschließlichkeitsklausel, die es den Parteien verbietet, für einen bestimmten Zeitraum mit anderen Parteien zu verhandeln, kann diese Klausel bindend sein. Auch wenn der Vertrag Klauseln über Fristen, Bedingungen, die vor Abschluss des endgültigen Geschäfts einzuhalten sind, oder Sanktionen im Falle eines Verstoßes gegen diese Klauseln enthält, können diese Klauseln ebenfalls verbindliche Wirkung haben.



B – Der Sicherheitscharakter des Vorvertrags



Im Vertragsrecht der VAE hängen die Folgen der Nichteinhaltung eines Vorvertrags von der Art dieses Vorvertrags und der Art und Weise seines Abschlusses ab. Wenn eine Partei die Bedingungen eines Vorvertrags nicht einhält, kann die andere Partei im Allgemeinen Anspruch auf Schadensersatz haben. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die Höhe des Schadensersatzes durch die Bedingungen des Vorvertrags selbst begrenzt sein kann. In manchen Fällen kann eine Partei auch das Recht haben, einen Vorvertrag zu kündigen, wenn die andere Partei diesen nicht nachkommt.


Vorverträge können auch die Verhandlungen erleichtern und zusätzliche Kosten vermeiden. Wenn Käufer große Summen einzahlen, um eine Immobilie zu reservieren, ist es umso wichtiger, einen Vorvertrag abzuschließen, um sicherzustellen, dass ihre Investitionen geschützt sind.


Akram Cheik, Rechtsanwalt









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