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  • AutorenbildAkram Cheik - Lawyer

Rechtlicher Leitfaden zum Immobilienkauf in Dubai: Was Sie vor dem Kauf wissen müssen

Aktualisiert: vor 13 Stunden

Dieser Leitfaden widmet sich Immobilientransaktionen in Dubai und ist das Ergebnis mehrjähriger Erfahrung und juristischer Expertise im Bereich der Rechtsstreitigkeiten in den Emiraten. Als führendes Unternehmen der Immobilienbranche ist es unser Ziel, Sie ausführlich über die rechtlichen Aspekte rund um den Kauf und Weiterverkauf von Immobilien in Dubai zu informieren.

 

Es ist wichtig zu betonen, dass dieser Artikel nicht als Finanz- oder Anlageberatung gedacht ist. Unsere Expertise basiert auf fundierten Kenntnissen zu Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit Immobilientransaktionen in Dubai. Wir erheben nicht den Anspruch, Finanzberater zu sein, aber wir stellen Ihnen wertvolle Informationen aus unserer Erfahrung und unserem tiefgreifenden Verständnis der rechtlichen Herausforderungen zur Verfügung, mit denen die beteiligten Parteien konfrontiert sein können.

 

Dieser Leitfaden soll denjenigen, die Immobilientransaktionen in Dubai in Betracht ziehen, eine Informationsquelle sein – er erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit – und bietet praktische Ratschläge, die auf jahrelanger Praxis und Streitanalyse basieren. Ziel ist es, die Leser über die vielen rechtlichen Probleme aufzuklären, mit denen sie möglicherweise konfrontiert sind, und sie so darauf vorzubereiten, bei ihren Immobilientransaktionen in dieser dynamischen Region fundierte Entscheidungen zu treffen.

 

Wir empfehlen Ihnen, diesen Leitfaden als Informationsinstrument zu nutzen, um die rechtlichen Besonderheiten des Immobilienmarktes in Dubai zu verstehen. Bedenken Sie, dass Sie sich zur Unterstützung dieses Leitfadens jederzeit an uns wenden können.

 

Für eine konkrete Finanzberatung empfiehlt es sich jedoch, einen qualifizierten Fachmann auf diesem Gebiet zu konsultieren. Wir hoffen, dass dieser Leitfaden Ihnen auf Ihrer Immobilienreise in Dubai hilfreich sein wird und Ihnen eine fundierte rechtliche Perspektive bietet, um fundierte Entscheidungen zu treffen und potenzielle Risiken zu minimieren.

 

Ein erster Teil ist dem Kauf (Teil I) von Immobilien gewidmet, der zweite dem Weiterverkauf der Immobilie (Teil II) .


Inhalt













Teil I: Alles, was Sie über den Kauf wissen müssen

 

Kapitel 1: Wahl des Veranstalters

 

 

A – Zuverlässigkeit des Veranstalters

 

Bei der Beurteilung der Zuverlässigkeit eines Entwicklers für Ihre Immobilieninvestition in Dubai müssen unbedingt mehrere entscheidende Aspekte berücksichtigt werden.

 

Hintergrund des Promoters:

Die bisherigen Projekte des Entwicklers zeugen von deren Zuverlässigkeit. Durch die Analyse der Qualität dieser Projekte, ihrer termingerechten Fertigstellung sowie der allgemeinen Kundenzufriedenheit gewinnen Sie wertvolle Erkenntnisse. Darüber hinaus ermöglicht Ihnen diese Analyse auch, den Fortschritt oder Rückschritt bestimmter Promotoren zu erkennen.

 

Zertifizierungen und Auszeichnungen:

 

Die vom Projektträger erhaltenen Zertifizierungen und Auszeichnungen können ein Indikator für sein Engagement für Spitzenleistungen sein. Diese Anerkennungen können die Qualität ihrer Arbeit und die Einhaltung von Industriestandards bestätigen. Allerdings muss auch die Distanzierung nachgewiesen werden, indem geprüft wird, ob zwischen der ausstellenden Behörde und dem Projektträger eine gewisse Nähe besteht.

 

Ruf auf dem Markt:

 

Der Ruf des Entwicklers auf dem Immobilienmarkt, sowohl lokal als auch international, ist entscheidend. Ein guter Ruf ist oft gleichbedeutend mit

effektives Management, erfolgreiche Projekte und dauerhafte Beziehungen zu Kunden. Tatsächlich lässt sich dieser Ruf auch durch Kundenrezensionen im Internet untermauern.

 

B – Dauer des Besitzes des Landes

 

Es ist wichtig zu verstehen, wie lange Sie bereits Eigentümer des Grundstücks sind, da dies den langfristigen Wert Ihrer Immobilie beeinflussen kann.

 

99-Jahres-Verträge:

 

Das in Dubai häufig verwendete Konzept der Landbesitzverträge mit einer Laufzeit von 99 Jahren verdient ein gründliches Verständnis. Es ist wichtig, die Vor- und Nachteile dieser Besitzdauer für Ihre spezifische Investition abzuwägen. Wenn nämlich grundsätzlich bestimmte Bereiche von der Regierung ausdrücklich für Entwickler freigegeben wurden, kann es vorkommen, dass bestimmte Bereiche nicht freigegeben sind, so dass der Entwickler möglicherweise an eine zeitliche Begrenzung gebunden ist. Von dieser Art von Projekten raten wir dringend ab.

 

Langfristige Auswirkungen auf das Eigentum:

 

Berücksichtigen Sie die langfristigen Auswirkungen der Dauer des Grundstücksbesitzes auf den potenziellen Wiederverkaufswert der Immobilie. Vor diesem Hintergrund kann es sinnvoll sein, Fachleute der Branche für eine individuelle Beratung zu konsultieren.

 

C – Historie der Lieferverzögerungen

 

Die Verwaltung der Lieferzeiten ist entscheidend für den Erfolg Ihrer Immobilieninvestition. Sehen Sie sich die Lieferverzögerungshistorie des Entwicklers an, um diese Dimension besser einschätzen zu können.

 

Analyse früherer Projekte:

 

Eine gründliche Analyse der Lieferverzögerungen in früheren Projekten des Entwicklers gibt Aufschluss über dessen Zuverlässigkeit. Identifizieren Sie die zugrunde liegenden Ursachen dieser Verzögerungen, seien es Finanzierungsprobleme, Baukomplexität oder andere Faktoren. Tatsächlich kommt es vor, dass Projekte unvollendet bleiben oder sich um mehrere Jahre verzögern. Manche Projektträger sind daran gewöhnt.

 

Vertragliche Garantien:

 

Achten Sie bei der Durchsicht des Kaufvertrages insbesondere auf die Klauseln zu den Lieferzeiten. Fordern Sie bei ungerechtfertigten Verzögerungen Garantien oder Vertragsstrafen und erhöhen Sie so die Haftung des Bauträgers. Daher ist dieser Vertragsteil von äußerster Wichtigkeit. Es ist angebracht, sich nur auf die Vertragsklauseln zu verlassen und nicht auf die Aussage eines Immobilienmaklers, der sich einerseits als bösgläubig erweisen kann, andererseits aber auch geschieht dass diese keine Master-Kaufverträge (SPA) abschließen.

 

Ruf des Veranstalters in Bezug auf Fristen:

 

Fragen Sie andere Käufer nach dem Ruf des Entwicklers, Fristen einzuhalten. Berücksichtigen Sie auch die Reaktionsfähigkeit des Entwicklers bei Verzögerungen sowie seine Transparenz bei der Kommunikation mit Kunden. Wenn es um Transparenz geht, ist es wichtig, den Meinungen zu folgen. Es kommt vor, dass bestimmte Projektträger nicht mehr über das Projekt kommunizieren oder den Zahlungsplan nicht mehr sehen. Sie verursachen selbst Zahlungsverzögerungen, um in den Genuss von Bußgeldern für verspätete Zahlungen zu kommen. Beispiel: Ein Veranstalter lehnt eine Überweisung eines Kunden ab und reagiert dann nicht mehr auf den Kunden, was zu Strafen für verspätete Zahlungen führt.

 

Wenn Sie diese Aspekte bewerten, können Sie bei der Auswahl eines Bauträgers in Dubai eine fundierte Entscheidung treffen und so eine solide Grundlage für Ihre Immobilieninvestition schaffen.

 

 

 

Kapitel 2: Off-Plan-Käufe

 

A – Detaillierte Analyse von Off-Plan-Käufen

 

Wenn Sie Off-Plan-Käufe in Dubai in Betracht ziehen, ist ein gründliches Verständnis dieses Prozesses unerlässlich, um fundierte Entscheidungen treffen zu können.

 

Konzept des Off-Plan-Einkaufs:

 

Beim Off-Plan-Kauf handelt es sich um den Erwerb einer Immobilie, bevor diese vollständig gebaut ist. Diese Methode bietet die Möglichkeit, sich eine Immobilie zu einem günstigen Preis zu sichern, erfordert jedoch ein gründliches Verständnis der potenziellen Risiken. Wenn die Vorteile nämlich nicht mehr erwähnenswert sind, ist es wichtig, die Risiken zu verstehen, die mit einem Zahlungsverzug oder einem unvorhergesehenen Ereignis verbunden sind, das die Ausführung der Zahlung verhindert.

 

Vorteile und damit verbundene Risiken:

 

Entdecken Sie Vorteile wie Vorzugspreise und die Möglichkeit, bestimmte Artikel individuell anzupassen. Berücksichtigen Sie jedoch auch potenzielle Risiken wie Bauverzögerungen, ungewollte Umbauten und Schwankungen auf dem Immobilienmarkt.

 

B – Probleme im Zusammenhang mit Zahlungs- und Bauverzögerungen

 

Zahlungs- und Bauverzögerungen sind häufige Herausforderungen im Zusammenhang mit Off-Plan-Käufen. Das Verständnis dieser Probleme ist entscheidend für die Minimierung von Risiken.

 

Späte Zahlungen:

 

In Bezug auf verspätete Zahlungen werden letztere im SPA (Kaufvertrag) vertraglich bestraft. Wenn das Gericht des Dubai Land Department eine Anfechtungsmöglichkeit anbietet, entscheidet es im Allgemeinen zugunsten einer gütlichen Einigung, jedoch unter einem durchschnittlichen Schwellenwert von 35 % der Zahlung, wenn die Ist der Käufer nicht mehr in der Lage zu zahlen, wird der Bauträger die Rückgabe der Immobilie verlangen, um sie weiterverkaufen zu können. Daher ist es wichtig, sich vor einer Verpflichtung zu vergewissern.

 

Auswirkungen von Bauverzögerungen:

 

Bauverzögerungen können auf verschiedene Faktoren zurückzuführen sein, beispielsweise auf widrige Wetterbedingungen, Probleme bei der Materialversorgung oder technische Komplikationen. Verstehen Sie, wie sich diese Verzögerungen auf den Lieferplan und die vertraglichen Verpflichtungen auswirken können. Daher sieht das SPA häufig eine Entschädigung durch den Projektträger vor; es ist wichtig, auf diese Zahlen zu achten, die manchmal minimiert werden können.

 

Rechtsschutz für Käufer:

 

Informieren Sie sich über die Gesetze und Vorschriften in Dubai, die Käufern im Falle unangemessener Verzögerungen Schutz bieten. Machen Sie sich mit den Rechtsmitteln vertraut, die zur Sicherstellung der Entwickler-Compliance zur Verfügung stehen.

 

C – Rechtsschutz für Käufer

 

Angesichts der potenziellen Herausforderungen eines Off-Plan-Kaufs ist es wichtig, den rechtlichen Schutz zu verstehen, der Käufern zur Verfügung steht.

 

Im Falle einer Insolvenz:

 

Im Falle eines Scheiterns des Projektträgers hat das DLD (Dubai Land Department) eine Abteilung für rechtliche Liquidation eingerichtet, wenn ein Projekt vom Projektträger abgebrochen wird. Ziel dieser Abteilung ist es daher, die auf dem Treuhandkonto des Projektträgers hinterlegten Beträge in Ordnung zu bringen den Betrag auf das Treuhandkonto des DLD zurückzuzahlen, damit sich dieser darum kümmern kann, das Geld des Käufers entweder vollständig oder anteilig oder je nach dem auf dem Konto verfügbaren Betrag an die Begünstigten zurückzuzahlen.

 

Rechtsbehelfe bei Nichteinhaltung des Vertrages:

 

Im Falle der Nichteinhaltung des Vertrags ist es unbedingt erforderlich, sich an einen Anwalt zu wenden, um eine etwaige Entschädigung zu fordern: Dies kann eine finanzielle Entschädigung, Vertragskündigungen zur Erlangung einer vollständigen oder teilweisen Rückerstattung oder andere Lösungen zum Schutz der Rechte des Käufers umfassen .

 

Vertragliche Transparenz:

 

Bestehen Sie bei Verhandlungen auf Vertragstransparenz. In den Verträgen müssen Zahlungsfristen, Strafen bei Verzug und Maßnahmen bei Nichteinhaltung von Verpflichtungen klar dargelegt werden.

 

Durch ein gründliches Verständnis des Off-Plan-Einkaufs und der damit verbundenen Herausforderungen sind Käufer besser in der Lage, diesen komplexen Prozess zu bewältigen und fundierte Entscheidungen zu treffen.

 

 

 

Kapitel 3: Reservierung und Rücktritt

 

 

A. Unterscheidung zwischen der Reservierung einer Immobilie und der Interessenbekundung

 

Wenn Sie eine Immobilientransaktion in Dubai in Betracht ziehen, ist es wichtig, den Unterschied zwischen der Reservierung einer Immobilie und der Interessenbekundung zu verstehen.

 

Formelle Reservierung:

 

Der förmliche Vorbehalt verpflichtet den Käufer zum Erwerb der Immobilie. Dies ist ein schwerwiegender Schritt, bei dem Zahlungen zur Sicherung der Immobilie geleistet werden können. Hierzu ist es notwendig, die Einzelheiten dieser Verpflichtung durch einen Vorvertrag zu regeln, in dem die Verpflichtungen beider Parteien aufgeführt sind.

 

Interessenbekundung :

 

Die bloße Interessenbekundung weist auf ein potenzielles Interesse an der Immobilie hin, stellt jedoch keine formelle Verpflichtung dar. In dieser Phase ist im Allgemeinen keine nennenswerte Zahlung erforderlich. Daher müssen wir auf diese Unterscheidung achten, auch auf die Gefahr hin, dass wir die zugesagten Beträge nicht abheben und verlieren können.

 

B. Vorsichtsmaßnahmen bei Reservierungszahlungen

 

Reservierungszahlungen erfordern eine sorgfältige Vorgehensweise, um zukünftige Komplikationen zu vermeiden.

 

Sichere Zahlungsbedingungen:

 

Empfehlen Sie die Verwendung sicherer Zahlungsmethoden wie Banküberweisungen anstelle weniger transparenter Methoden. Es wird in der Tat nicht empfohlen, Bareinzahlungen zu tätigen, es sei denn, Sie haben in einem Vorvertrag alles festgehalten, aus dem die Art der Verpflichtung hervorgeht.

 

Überprüfung der Vertragsbedingungen:

 

Überprüfen Sie vor jeder Zahlung sorgfältig die Bedingungen des Reservierungsvertrags. Stellen Sie sicher, dass Sie die Rückerstattungsbedingungen im Falle eines Rücktritts verstehen, denn in vielen Fällen werden die Rücktrittsbedingungen nicht vom Veranstalter bereitgestellt?

 

Klare Kommunikation mit dem Veranstalter:

 

Sorgen Sie für eine klare Kommunikation mit dem Veranstalter bezüglich der Buchungsvereinbarungen und stellen Sie sicher, dass Sie eine schriftliche Dokumentation der vereinbarten Vereinbarungen erhalten.

 

C. Widerruf und seine Auswirkungen

 

Ein Widerruf im zivilrechtlichen Kontext in Dubai erfordert ein gründliches Verständnis, um unerwünschte Auswirkungen zu vermeiden.

 

Komplexität der Auszahlung:

 

Erläutern Sie die Komplexität des Konzepts des Widerrufs im Zivilrecht in Dubai. Es ist wichtig zu verstehen, dass dieses Konzept von den Praktiken in anderen Gerichtsbarkeiten abweichen kann.

Tipps zur Risikominimierung:

Bieten Sie Ratschläge zur Minimierung der mit einem Rücktritt verbundenen Risiken an, z. B. durch die Klärung der Vertragsbedingungen im Voraus und das Verständnis möglicher finanzieller Konsequenzen.

 

Transparenz bei Transaktionen:

 

Prüfen Sie die Transparenz bei Immobilientransaktionen. Entwickler und Käufer müssen klar kommunizieren, um Missverständnisse und Streitigkeiten zu vermeiden.

Wenn Käufer den Unterschied zwischen der Reservierung einer Immobilie und der Interessenbekundung sowie die Vorsichtsmaßnahmen bei Reservierungszahlungen und -abhebungen klar verstehen, können sie die Vorphasen einer Immobilientransaktion in Dubai sicherer meistern.

 

Kapitel 4: Wohnungen in Hotels

 

 

A – Besondere Vertragsbedingungen

 

Für Apartments in Hotels gelten besondere Vertragsbedingungen, die ein gründliches Verständnis erfordern, um künftige Komplikationen zu vermeiden.

 

Analyse der Vertragsklauseln:

 

Eine sorgfältige Analyse der spezifischen Klauseln in diesen Verträgen ist von entscheidender Bedeutung. Dazu gehören die Rechte und Pflichten des Eigentümers, die Regeln der Hotelverwaltung sowie etwaige Einschränkungen bei der Nutzung der Immobilie.

 

In Bezug auf Hotels gelten in der Tat andere Regeln, insbesondere hinsichtlich der Mietpreise, aber in bestimmten Fällen auch hinsichtlich der Verwaltung, die manchmal ausschließlich dem Hoteleigentümer vorbehalten bleiben muss. Dieser vergütet dabei seine Leistung, plant in bestimmten Fällen aber auch eine Vergütung des Mieters entsprechend der Auslastung des Hotelzimmers/Appartements.

 

Aushandlung günstiger Konditionen:

 

Möglicherweise können bestimmte Bedingungen angepasst werden, um den Erwartungen des Käufers besser zu entsprechen. Zögern Sie daher nicht, eine Überprüfung eines Vertrags zu beantragen, um die Änderung bestimmter Klauseln zu beantragen.

 

Transparenz über erwirtschaftete Gewinne:

 

Stellen Sie sicher, dass der Vertrag Transparenz darüber bietet, wie die aus dem Betrieb der Wohnung erzielten Gewinne zwischen dem Eigentümer und dem Hotel aufgeteilt werden.

 

 

B – Sorgfältiges Lesen von Verträgen

 

Um Überraschungen zu vermeiden und die Verpflichtungen vollständig zu verstehen, ist es wichtig, Verträge sorgfältig zu lesen.

 

 

Rechtsberatung:

 

Bei dieser Vertragsart kann es daher angebracht sein, Verhandlungen einzuleiten oder einen Anwalt zu konsultieren, um ein umfassendes Verständnis der rechtlichen Auswirkungen der Vertragsbedingungen zu erhalten.

 

Wenn Ihnen bestimmte Klauseln unklar erscheinen, fordern Sie eine sofortige Klärung mit dem Projektträger oder gesetzlichen Vertreter auf. Dadurch können künftige Missverständnisse vermieden werden.

 

Durch das Verständnis der für Hotelapartments spezifischen Vertragsbedingungen, der Verwaltung durch das Hotel und der Notwendigkeit, die Verträge sorgfältig zu lesen, sind Käufer besser darauf vorbereitet, fundierte Entscheidungen in diesem speziellen Segment des Dubai-Immobilienmarktes zu treffen.

 

 

Kapitel 5: Auswahl des Immobilienmaklers

 

 

A – Kriterien für die Auswahl eines zuverlässigen Immobilienmaklers

 

Die Auswahl eines sachkundigen und zuverlässigen Immobilienmaklers ist entscheidend für den Erfolg Ihrer Transaktion. Berücksichtigen Sie die wesentlichen Kriterien, um die richtige Wahl zu treffen.

 

Erfahrung und Ruf:

 

Die Erfahrung des Maklers auf dem Immobilienmarkt in Dubai ist ein Indikator

Schlüssel. Schauen Sie sich Referenzen und Erfahrungsberichte an, um den Ruf des Unternehmens einzuschätzen.

 

Zuverlässige Referenzen:

 

Bitten Sie andere zufriedene Kunden um Referenzen. Ein etablierter Makler kann Referenzen vorlegen, die seine Professionalität belegen.

 

Kenntnisse des lokalen Marktes:

 

Ein guter Makler muss über fundierte Kenntnisse des lokalen Marktes verfügen. Es sollte Ihnen Informationen über Stadtteile, Markttrends und zukünftige Entwicklungen liefern können.

 

B. Überprüfung der Registrierung und Legitimität

 

Stellen Sie sicher, dass der Immobilienmakler registriert ist und legal tätig ist, um mögliche Komplikationen zu vermeiden.

 

Überprüfung der Registrierung:

 

Erkundigen Sie sich bei den zuständigen Behörden, ob der Makler in Dubai registriert und zugelassen ist. Ein legitimer Agent verfügt über eine gültige Lizenz.

 

Präsentation der von RERA [1] ausgestellten Karte:

 

Prüfen Sie, ob der Agent eine von RERA ausgestellte Karte vorlegen kann. Dies bestätigt seinen offiziellen und rechtlichen Status als Immobilienmakler.

 

Folgen nicht registrierter Agenten

 

Warnen Sie vor den Risiken der Zusammenarbeit mit nicht registrierten Agenten, da dies zu rechtlichen Komplikationen führen kann.

 

C – Bedeutung des Treuhandkontos des Veranstalters

 

Für die finanzielle Sicherheit des Käufers ist es von entscheidender Bedeutung, dass der Entwickler über ein Treuhandkonto verfügt.

 

Zunächst muss definiert werden, was ein Treuhandkonto ist. Hierbei handelt es sich um ein immobilienspezifisches Treuhandkonto, dessen Beträge von den Käufern der verkauften Immobilien hinterlegt werden, um die Rechte der Anleger zu regeln und zu gewährleisten.

 

Rechtliche Verpflichtung :

 

Das Treuhandkonto ist eine gesetzliche Verpflichtung für alle Immobilienentwickler zum Schutz der Anleger. Wie bereits erwähnt, trägt dies dazu bei, Anleger vor Insolvenzen oder anderen Ausfällen von Projektträgern zu schützen, die dem DLD Rückzahlungen ermöglichen. Das Gesetz wurde mit dem Ziel verabschiedet, den Immobilienmarkt in Dubai zu kontrollieren und den Bau und Verkauf von Off-Plan-Immobilieneinheiten zu regeln, um die Rechte der Käufer zu gewährleisten.

 

Vorherige Überprüfung:

 

Stellen Sie vor dem Kauf sicher, dass der Entwickler über ein Treuhandkonto verfügt. Dies kann durch die Anforderung offizieller Dokumente bestätigt werden. Denn eine schriftliche Vereinbarung zwischen Bauträger und Kontotreuhänder enthält Einzelheiten zu den wesentlichen Bauabschnitten, die vor Ort abgeschlossen werden müssen, um Zahlungen vom Treuhandkonto freizugeben. Der Projektleiter beim Entwickler informiert den Kundenbetreuer über das Erreichen eines Meilensteins und übermittelt eine Zahlungsaufforderung an den Dienstleister. Der Accounts Treuhandingenieur besucht die Baustelle und prüft das Projekt, um sicherzustellen, dass die Hauptbauphase abgeschlossen ist.

 

Folgen des Fehlens eines Treuhandkontos:

 

Bitte beachten Sie, dass dies gesetzlich vorgeschrieben ist und alle Zahlungen des Käufers auf das Treuhandkonto des Entwicklers eingezahlt werden müssen!

 

Durch Befolgen dieser Tipps können Käufer einen kompetenten, seriösen Immobilienmakler auswählen und sicherstellen, dass der Entwickler die erforderlichen finanziellen und rechtlichen Standards erfüllt. Dies trägt zu einer sichereren und transparenteren Immobilientransaktion in Dubai bei.

 

 

Teil II: Alles, was Sie über den Wiederverkauf wissen müssen

 

Kapitel 6: Bankbeschränkungen für Nichtansässige

 

 

A – Besondere Vorsichtsmaßnahmen für internationale Transaktionen

 

 

Internationale Immobilientransaktionen, insbesondere aus europäischen Ländern nach Dubai, erfordern besondere Wachsamkeit. Informieren Sie sich über die spezifischen Vorsichtsmaßnahmen, die Sie in diesen Situationen treffen sollten.

 

Wahl eines Immobilienmaklers gleicher Nationalität:

 

Wenn der Käufer aus einem europäischen Land kommt, wird er sich natürlich an einen Immobilienmakler derselben Nationalität wenden, um die Kommunikation und das Verständnis der Bedürfnisse zu erleichtern. Eine Strategie, die sich oft auszahlt. Dennoch müssen Sie sich die Zeit nehmen, die notwendigen Kontrollen des Unternehmens und seiner Aktivitäten durchzuführen. Es ist in der Tat wichtig, die Kenntnis der Projekte, insbesondere aber der Genehmigungen, sicherzustellen.

 

Zuverlässigkeit des Veranstalters:

 

Achten Sie besonders auf die Zuverlässigkeit des Veranstalters, insbesondere wenn dieser seinen Sitz in Dubai hat. Distanz kann die direkte Aufsicht erschweren, daher ist es wichtig, das Vertrauen in den Projektträger zu stärken.

 

Überprüfung der Vertragsbedingungen:

 

Angesichts der möglichen Unterschiede in den Vertragspraktiken sollten Sie unbedingt alle Vertragsbedingungen, einschließlich finanzieller Verpflichtungen und Fristen, verstehen und prüfen.

 

B. Off-Plan-Einkauf im internationalen Kontext

 

Off-Plan-Käufe aus dem Ausland fügen dem Prozess spezifische Nuancen hinzu. Entdecken Sie diese Überlegungen.

 

Fernkommunikation:

 

Beim internationalen Einkauf ist Fernkommunikation unvermeidlich. Wählen Sie zuverlässige Kommunikationskanäle. Es ist jedoch ziemlich schwierig, die erforderliche Sorgfaltspflicht zur Überprüfung der Zuverlässigkeit von Agenten zu erfüllen. Aus diesem Grund empfehlen wir Fernkäufe nur in bestimmten Fällen.

 

Verwaltung von Verzögerungen und Zahlungen:

 

Verzögerungen und Zahlungen können aus dem Ausland komplexer zu bewältigen sein. Stellen Sie sicher, dass Sie eine klare Strategie für den Umgang mit potenziellen Verzögerungen haben und bleiben Sie bei Zahlungen wachsam. Insbesondere im Falle einer Ablehnung einer Zahlung aus Gründen, die technischer Natur sein können.

 

Internationale Rechtsberatung:

 

Erwägen Sie die Konsultation eines auf internationale Transaktionen spezialisierten Anwalts, um die Einhaltung lokaler und internationaler Gesetze sicherzustellen.

 

C - Apartmentverträge in Hotels im internationalen Kontext

 

Hotelappartementverträge stellen besondere Überlegungen im internationalen Kontext dar.

 

 

Remote-Asset-Management:

 

 

Wie bereits erwähnt, ist diese Verwaltung spezifisch.

 

Die Fernverwaltung von Immobilien, insbesondere im Gastgewerbe, erfordert eine sorgfältige Planung. Schaffen Sie ein klares Verständnis der Führungsverantwortung. Tatsächlich unterscheidet sich diese Verwaltung häufig vertraglich von herkömmlichen Wohnungen, da der Bauträger häufig die Mietverwaltung selbst sowie die Vergütung für diese Verwaltung übernimmt, aber auch Zahlungen basierend auf der Auslastung des Zimmers/der Wohnung. Es ist daher ratsam, die vertraglichen Bestimmungen im Auge zu behalten oder die Verwaltung selbst oder durch eine spezialisierte Immobilienagentur verhandeln zu lassen.

 

 

Durch das Treffen spezifischer Vorkehrungen für internationale Immobilientransaktionen können Käufer den komplexen Prozess des Immobilienkaufs in Dubai aus dem Ausland erfolgreich meistern. Dies gewährleistet ein reibungsloses Erlebnis, das den lokalen und internationalen Gesetzen entspricht.

 

 

Kapitel 7: Beschaffung des NOC zum Weiterverkauf

 

 

 

A – Bankbeschränkungen für Nichtansässige

 

Für Nichtansässige kann es bei der Eröffnung von Bankkonten für Transaktionen zu Einschränkungen kommen. Erkunden Sie mögliche Lösungen und stellen Sie sicher, dass Sie die Einschränkungen verstehen.

 

Begrenztes Treuhandkonto:

 

Einigen Nichtansässigen ist es möglicherweise gestattet, ein Treuhandkonto zu eröffnen, jedoch mit Einschränkungen. Informieren Sie sich über die konkreten Konditionen und stellen Sie sicher, dass es Ihren Bedürfnissen entspricht. Wir unterstützen Sie bei der Eröffnung eines Treuhandkontos.

 

Zahlungen an Dritte vermeiden:

 

Für den Fall, dass eine Bank die Eröffnung eines Treuhandkontos für einen Nichtansässigen ablehnt, wird dringend empfohlen, das Geld nicht auf das Konto eines Dritten einzahlen zu lassen, um Probleme im Zusammenhang mit dieser Art von Transaktion zu vermeiden.

 

B – Erhalt des NOC (No Objection Certificate) für den Weiterverkauf

 

Der Erhalt eines NOC (Non Objection Certificate) ist ein entscheidender Schritt für den Weiterverkauf einer Immobilie in Dubai. Verstehen Sie diesen Prozess.

 

Definition von NOC:

 

Ein NOC ist eine Bescheinigung des Bauträgers, aus der hervorgeht, dass er keine Einwände gegen den Weiterverkauf der Immobilie hat. Dies ist ein obligatorischer Schritt im Wiederverkaufsprozess.

 

Vorherige Anfrage beim NOC:

 

Stellen Sie vor dem Verkauf eine vorherige Anfrage, um das NOC zu erhalten. Einige Transaktionen können ohne diese Genehmigung nicht durchgeführt werden.

 

Mögliche Herausforderungen:

 

Seien Sie sich möglicher Herausforderungen bei der Erlangung des NOC bewusst, wie z. B. Zahlungsrückstände oder bestimmte Klauseln im Originalvertrag.

 

C – Vorbereitung für den Weiterverkauf und vertragliche Überlegungen

 

Bei der Vorbereitung des Weiterverkaufs ist besonderes Augenmerk auf die Vertragsdetails zu legen.

 

Überprüfung der Vertragsbedingungen:

Prüfen Sie vor dem Inserieren sorgfältig die ursprünglichen Vertragsbedingungen. Verstehen Sie etwaige Einschränkungen und finanzielle Verpflichtungen.

 

Rechtsberatung:

 

Erwägen Sie die Konsultation eines Anwalts, um sicherzustellen, dass beim Weiterverkauf alle rechtlichen Aspekte berücksichtigt werden.

 

Transparenz in der Kommunikation:

Kommunizieren Sie offen mit dem Entwickler und den zuständigen Behörden, um eine transparente Transaktion zu gewährleisten, die den örtlichen Gesetzen entspricht.

 

Durch die Vorwegnahme spezifischer Wiederverkaufsherausforderungen für Nichtansässige, das Verständnis des Prozesses zur Erlangung des NOC und die sorgfältige vertragliche Vorbereitung auf den Weiterverkauf können nichtansässige Eigentümer ihre Erfolgschancen in diesem komplexen Prozess nach Dubai maximieren.

 

 

 

Kapitel 8: Gründe für die Ablehnung des NOC und rechtliche Konsequenzen

 

Wenn der Erhalt einer Unbedenklichkeitsbescheinigung (No Objection Certificate, NOC) ein entscheidender Schritt für den Weiterverkauf einer Immobilie in Dubai ist. Es gibt jedoch potenzielle Gründe für die Ablehnung eines NOC, die sorgfältig geprüft werden müssen.

 

A – Zahlungsrückstände

 

Einer der häufigsten Gründe für die Ablehnung des NOC ist das Vorliegen von Zahlungsrückständen. Wenn der Käufer verspätete monatliche Zahlungen hat oder Zahlungen nicht gemäß dem ursprünglichen Vertrag geleistet hat, kann der Entwickler die Ausstellung des NOC verweigern, bis die finanzielle Situation geklärt ist.

 

B – Spezifische Vertragsklauseln

 

Bestimmte spezifische Klauseln im ursprünglichen Vertrag können auch zu einer Ablehnung des NOC führen. Gründe für eine Ablehnung können beispielsweise besondere Auflagen im Zusammenhang mit der Besitzdauer des Grundstücks, Nutzungsbeschränkungen oder besondere Anforderungen des Bauträgers sein.

 

C – Laufende Streitigkeiten

 

Wenn die Immobilie Gegenstand anhängiger Streitigkeiten ist, kann der Entwickler die Ausstellung des NOC verweigern, bis diese Streitigkeiten vollständig und zufriedenstellend beigelegt sind. Dadurch sollen die Interessen aller an der Transaktion beteiligten Parteien gewahrt werden.

 

4. Nichteinhaltung der Vertragsbedingungen

Jegliche Nichteinhaltung der Vertragsbedingungen, wie etwa unbefugte Änderungen am Eigentum oder Verstöße gegen die Bedingungen des ursprünglichen Vertrags, kann zur Ablehnung des NOC führen.

 

5. Verzögerungen bei Baugenehmigungen

Wenn es bei dem Immobilienprojekt zu erheblichen Verzögerungen bei der Erlangung der erforderlichen Baugenehmigungen kommt, kann der Entwickler die Ausstellung des NOC verzögern, bis alle rechtlichen Aspekte geklärt sind.

 

6. Unbefugte bauliche Veränderungen

Unbefugte bauliche Veränderungen an der Immobilie können ein Grund für die Ablehnung des NOC sein. Es ist wichtig, die geltenden Vorschriften und Normen einzuhalten.

 

7. Zahlungsrückstände im Zusammenhang mit der Condominium Association

Wenn mit der Eigentumswohnungsgemeinschaft Zahlungsverzug besteht, kann der Bauträger die NOC verweigern, bis diese Probleme gelöst sind.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Sie vor der Beantragung eines NOC sicherstellen müssen, dass alle Vertragsbedingungen erfüllt sind, die Zahlungen auf dem neuesten Stand sind und keine Streitigkeiten anhängig sind. Wenn potenzielle Ablehnungsgründe vorliegen, wird empfohlen, diese in Zusammenarbeit mit dem Projektträger und relevanten Parteien zu klären, um eine reibungslose und erfolgreiche Transaktion sicherzustellen.

 

 

Kapitel 9: Fazit

 

Bevor Sie mit diesem Leitfaden abschließen, sollten Sie unbedingt bedenken, dass dieser Artikel nicht als Finanz- oder Anlageberatung gedacht ist. Im Gegenteil, es resultiert aus mehrjähriger Erfahrung im rechtlichen Bereich von Immobilienstreitigkeiten in den Vereinigten Arabischen Emiraten. Als führendes Unternehmen in diesem Segment haben wir die verschiedenen Probleme identifiziert und aufgelistet, mit denen Käufer bei Immobilientransaktionen in Dubai konfrontiert sein können.

 

Abschließend wurde in diesem Artikel die verschiedenen Aspekte von Immobilientransaktionen in Dubai eingehend untersucht, wobei der Schwerpunkt auf den potenziellen Herausforderungen und notwendigen Vorsichtsmaßnahmen lag. Unabhängig davon, ob Sie ein potenzieller Käufer, Investor oder Immobilienprofi sind, ist es wichtig, die rechtlichen Komplexitäten und Marktspezifika in Dubai zu verstehen.

 

Zusammenfassend sind hier einige wichtige Punkte aufgeführt, die Sie beachten sollten:

 

  1. Wahl des Projektträgers: Wählen Sie einen zuverlässigen Entwickler mit solider Erfolgsbilanz, gutem Ruf und pünktlicher Lieferung.

  2. Käufe außerhalb des Plans: Machen Sie sich mit den Vorteilen und Risiken von Käufen außerhalb des Plans vertraut und achten Sie dabei besonders auf mögliche Zahlungs- und Bauverzögerungen.

  3. Reservierung und Widerruf: Unterscheiden Sie zwischen formeller Reservierung und Interessenbekundung und verstehen Sie die rechtlichen Auswirkungen eines Widerrufs.

  4. Apartments in Hotels: Analysieren Sie sorgfältig die Vertragsbedingungen dieser Immobilien und achten Sie dabei besonders auf das Hotelmanagement und die erzielten Gewinne.

  5. Auswahl eines Immobilienmaklers: Wählen Sie einen Makler, der erfahren, rechtmäßig registriert ist und über fundierte Kenntnisse des lokalen Marktes verfügt.

  6. Internationale Immobilientransaktionen: Seien Sie sich der besonderen Herausforderungen bewusst, die mit internationalen Transaktionen verbunden sind, insbesondere bei Off-Plan-Käufen und Hotelapartmentverträgen.

  7. Weiterverkauf von Immobilien für Nichtansässige: Rechnen Sie mit den Herausforderungen im Zusammenhang mit dem Weiterverkauf für Nichtansässige, einschließlich Bankbeschränkungen und der Bedeutung der Erlangung eines NOC.

  8. Fazit: Wir erinnern daran, dass es sich bei diesem Artikel nicht um eine Finanzberatung handelt, sondern vielmehr um eine Zusammenstellung rechtlicher Erfahrungen, um das Bewusstsein der Leser für die verschiedenen Themen zu schärfen.

 

Wenn Käufer diese Tipps befolgen und informiert bleiben, können sie sich effektiver auf dem dynamischen Immobilienmarkt Dubais zurechtfinden, Risiken minimieren und Investitionsmöglichkeiten maximieren. Wir empfehlen Ihnen auch, uns für eine individuelle Beratung basierend auf Ihrer spezifischen Situation zu konsultieren.

 


[1] Immobilienaufsichtsbehörde


Akram Cheik, Rechtsanwalt

 

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