Договора бронирования недвижимости на этапе строительства в Дубае: правовые обязанности застройщиков, эскроу-счета и защита инвесторов

Akram Cheik - Lawyer
11 июл. 2025 г.
3 мин. чтения

Недвижимость на этапе строительства в Дубае остаётся привлекательным объектом для инвесторов со всего мира. Низкий порог входа, гибкие планы оплаты и обещания высокой доходности создают впечатление лёгкой и быстрой выгоды. Однако за рекламными предложениями часто скрываются юридически необоснованные соглашения, вводящие инвесторов в заблуждение.

Распространённой практикой является предложение подписать «выражение интереса» (Expression of Interest, EOI) и внести депозит без заключения полноценного договора. Такие депозиты часто не поступают на обязательные эскроу-счета, регулируемые законодательством эмирата, а зачисляются на обычные корпоративные счета застройщика.

Отсутствие перевода средств в эскроу-фонд влечёт за собой высокий риск: возврат средств становится невозможным, особенно при отказе от покупки, задержке проекта или его отмене. Более того, многие договора содержат двусмысленные условия отмены, непрозрачную финансовую отчётность или позволяют застройщику в одностороннем порядке изменять параметры сделки.

В данной статье рассматриваются два ключевых аспекта:

I. Обязанности застройщиков и роль эскроу-счетов в правовой защите инвесторов

II. Возможности расторжения договора и юридические меры в случае нарушения условий

I. Обязанности застройщиков и роль эскроу-счета

A. Различие между выражением интереса и юридически обязывающим договором

Согласно Закону № 13 от 2008 года все проекты на стадии строительства в Дубае подлежат регистрации в Real Estate Regulatory Agency (RERA) и должны иметь выделенный эскроу-счёт, контролируемый Dubai Land Department (DLD).

Тем не менее, многие застройщики используют EOI как маркетинговый инструмент, предлагая клиенту внести предоплату без юридически значимого договора. Эти средства не попадают под государственный контроль и не обеспечивают покупателю никаких гарантий.

Полноценный договор бронирования должен включать:

номер зарегистрированного проекта
номер официального эскроу-счета
график платежей, привязанный к этапам строительства
точную дату передачи объекта
положения о разрешении споров и судебной подсудности

Отсутствие этих элементов может свидетельствовать о нарушении действующего законодательства и ставит под угрозу интересы покупателя.

B. Эскроу-счёт: защита или формальность?

Согласно Закону № 8 от 2007 года, эскроу-счёт служит гарантом того, что средства инвесторов будут использоваться исключительно на строительство конкретного проекта. Средства освобождаются только после подтверждения факта строительных работ независимым инженером, аккредитованным RERA.

Однако ряд застройщиков:

не открывают эскроу-счёт до начала сбора средств
скрывают информацию о проектной регистрации
переводят депозиты на обычные счета без гарантий

Крайне важно, чтобы все платежи проходили через платформу Mollak, официально утверждённую DLD, которая обеспечивает прозрачность, подотчётность и юридическую защиту.

II. Отказ от договора и правовые меры при нарушении

A. Возможность отказа от договора и возврата депозита

В законе ОАЭ не предусмотрен универсальный «период охлаждения», однако покупатель имеет право требовать расторжения договора и возврата средств в следующих случаях:

отсутствие начала строительных работ в течение 12 месяцев
отмена проекта со стороны DLD
отсутствие эскроу-счёта
существенная задержка передачи объекта без уважительной причины

Для реализации своих прав инвестору следует направить официальное юридическое уведомление застройщику и обратиться с жалобой в DLD. Если средства были внесены через эскроу-счёт, шансы на возврат значительно возрастают. Если нет — возврат возможен только в случае доказанного мошенничества или нарушений со стороны застройщика.

B. Порядок действий и юридическая защита

Если застройщик отказывается возвращать средства, инвестор может предпринять следующие шаги:

направить Legal Notice с участием адвоката, зарегистрированного в ОАЭ
подать жалобу в RERA или DLD
обратиться в гражданский суд Дубая с иском о расторжении договора или возмещении убытков

Особенно важно учитывать, что юридические издержки и пребывание в стране могут оказаться обременительными для нерезидентов. Поэтому целесообразно обратиться за сопровождением в компании, такие как Nextcap, которые сотрудничают с лицензированными эмиратскими юристами. Это обеспечит надёжную правовую защиту, грамотную стратегию и эффективную работу по возврату инвестиций