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  • Immagine del redattoreAkram Cheik - Lawyer

Truffe immobiliari a Dubai: cosa controllare prima di acquistare

Il settore immobiliare è un'area economica in continua evoluzione a Dubai, sta vivendo una delle crescite più esponenziali degli ultimi 5 anni. In particolare, con da un lato l’aumento del numero degli espatriati e dall’altro lo sviluppo economico del Paese. Pertanto, il mercato immobiliare è diventato una questione cruciale negli Emirati.


Inoltre, un altro fattore legato all’attualità sta spingendo questa economia riguardo alla guerra in Ucraina che ha accelerato il fenomeno con investimenti massicci da parte degli oligarchi russi, in parte responsabili dell’inflazione dei prezzi alimentari, immobiliari sia in acquisto che in locazione.


Tuttavia, le problematiche economiche generate da questo mercato possono portare anche ad abusi e truffe. Sebbene gli Emirati Arabi Uniti siano un paese noto per la sua sicurezza, è importante rimanere prudenti poiché sono molte le truffe nel settore immobiliare di Dubai.


Pertanto, è fondamentale sapere come evitare insidie ​​e truffe prima di acquistare un immobile a Dubai. Ciò richiede una buona conoscenza delle attuali leggi immobiliari di Dubai, nonché un'attenta verifica di tutte le informazioni prima di finalizzare una transazione immobiliare.



Vale la pena esaminare le diverse truffe e le cose fondamentali da verificare prima di effettuare un acquisto immobiliare a Dubai, (I), nonché le importanti leggi che tutelano gli acquirenti da truffe e abusi nel settore immobiliare. (II)

I – Elementi prerequisiti da conoscere prima di investire a Dubai



A – Truffe e altri reati legati agli investimenti immobiliari a Dubai


Alcune delle truffe più comuni nel settore immobiliare di Dubai includono frodi attraverso contratti immobiliari fraudolenti, vendita di proprietà inesistenti da parte di venditori falsi, mancato rispetto dei contratti di vendita, utilizzo di documenti falsi e falsificazione di firme.


Nel caso dei contratti immobiliari fraudolenti, i truffatori possono utilizzare contratti che appaiono legittimi ma contengono clausole nascoste che svantaggiano l’acquirente. Ad esempio, un contratto può sembrare che l'acquirente sia proprietario dell'immobile, ma in realtà potrebbe trattarsi solo di un contratto di locazione o di un contratto con termini restrittivi che non sono stati chiaramente comunicati.


I falsi venditori sono un’altra truffa comune, in cui i truffatori fingono di essere i legittimi proprietari di una proprietà che non hanno il diritto di vendere. Possono anche fingere di essere agenti immobiliari legittimi per ingannare i potenziali acquirenti. In alcuni casi, i truffatori creano addirittura documenti e firme false per supportare la loro truffa.


Infine, il mancato rispetto degli accordi di vendita è un'altra forma comune di truffa immobiliare a Dubai. I truffatori possono promettere termini e condizioni specifici in un contratto di vendita, ma non mantenere tali impegni una volta che il denaro è stato pagato. Ad esempio potrebbero promettere ristrutturazioni o migliorie all’immobile che non vengono mai realizzate.



B – Cose da verificare prima di acquistare un immobile a Dubai



Diversi punti importanti richiedono una verifica preventiva prima di effettuare un investimento.


È rilevante, infatti, verificare innanzitutto la reputazione e la solvibilità del promotore sul mercato emiratino e se quest’ultimo sia già stato coinvolto in importanti contenziosi legali. Inoltre, l'ubicazione dell'immobile è uno degli elementi più determinanti per il valore di un immobile e la sua redditività sul mercato locativo.



A Dubai come altrove, per essere interessante la posizione deve essere attraente, con buone infrastrutture, strutture e servizi nelle vicinanze. Pertanto, a molti agenti non manca l'immaginazione per credere nell'attrattiva futura dell'area, è quindi consigliabile essere diligenti sui futuri piani di sviluppo nel quartiere in cui si trova la proprietà. È importante verificare se ci sono progetti di costruzione o di sviluppo che potrebbero influenzare il valore o la qualità della proprietà in futuro.


Per chi vuole investire nell'acquisto di un terreno sarà opportuno verificare se l'immobile dispone di tutte le autorizzazioni e permessi necessari per la costruzione e l'esercizio. Ciò garantisce che la proprietà sia legale e conforme alle normative locali.


Infine, la maggior parte degli acquisti a Dubai vengono effettuati "fuori piano" o in francese "su piano", le condizioni di pagamento e di recupero dell'immobile devono essere verificate con la massima attenzione. Le condizioni variano a seconda di ogni promotore immobiliare, è quindi importante comprendere appieno tutti i termini e assicurarsi di poter garantire il rispetto delle condizioni di pagamento.

II – Elementi di tutela contro le truffe immobiliari a Dubai



A – Testi rilevanti da conoscere sul diritto immobiliare


In primo luogo, la Dubai Land Law, nota come Land Law n. 7 del 2006, regola la proprietà e la vendita di beni immobili a Dubai. Definisce le condizioni richieste per l'acquisizione di beni immobili, i diritti e gli obblighi dei proprietari, nonché le procedure per la registrazione e la gestione dei beni immobili.


In secondo luogo, la legge sullo sviluppo immobiliare, meglio conosciuta come legge sullo sviluppo immobiliare n. 8 del 2007, regola le attività degli sviluppatori immobiliari a Dubai. Stabilisce le regole e le procedure per la costruzione, la vendita e la promozione degli immobili e definisce gli obblighi dei promotori immobiliari in termini di conformità, qualità e garanzie.


La Dubai Real Estate Trusts Law, nota anche come Dubai Real Estate Trusts Law n. 580 del 2020, stabilisce le regole e le procedure per la costituzione e la gestione dei trust immobiliari a Dubai. Regola inoltre i diritti e gli obblighi dei proprietari e dei beneficiari dei trust immobiliari.


La legge sugli affitti immobiliari, nota anche come legge sugli affitti immobiliari n. 26 del 2007, regola i diritti e gli obblighi dei proprietari e degli inquilini di immobili a Dubai. Stabilisce le regole e le procedure per la locazione, il rinnovo e la risoluzione dei contratti di locazione.


Infine, la Condominium Real Estate Law, nota anche come Condominium Real Estate Law n. 27 del 2007, stabilisce le regole e le procedure per la proprietà condominiale a Dubai. Definisce i diritti e gli obblighi dei proprietari di beni immobili in comproprietà, comprese le regole di gestione, le spese di comproprietà, le riparazioni e la manutenzione.



B – Concetti da conoscere: SPA e OQOOD


Il concetto più importante è senza dubbio lo SPA che è l’acronimo di “Sales and Purchase Agreement”, traducibile in francese come “Contratto di Vendita e Acquisto”. Questo documento legale è un contratto tra il venditore e l'acquirente di un immobile e stabilisce i termini e le condizioni della vendita.


Pertanto, la SPA viene generalmente utilizzata per finalizzare la vendita di un immobile, dopo che l'acquirente ha prenotato l'immobile e versato un deposito. La SPA descrive in dettaglio i termini della vendita, come il prezzo di acquisto, i termini di pagamento, le date di trasferimento della proprietà, le garanzie e le penalità per ritardato pagamento.


Inoltre, la SPA è un documento giuridicamente vincolante e deve essere attentamente esaminato prima di essere firmato. Gli acquirenti devono assicurarsi di comprendere tutti i termini e le condizioni della SPA e di essere in grado di adempiere agli impegni assunti al momento della firma del contratto.


A Dubai, la SPA viene spesso utilizzata nelle transazioni immobiliari fuori progetto, dove le proprietà sono ancora in fase di sviluppo o costruzione. In questi casi, la SPA viene spesso integrata da un Contratto di Vendita Fuori Progetto che dettaglia le caratteristiche dell'immobile e i tempi di consegna.


Il secondo concetto da conoscere è quello di Oqood che corrisponde ad un sistema elettronico per la gestione dei contratti immobiliari predisposto dal governo di Dubai. Il nome Oqood significa "contratto" in arabo.


Così, nel 2011, è stato lanciato il sistema Oqood per regolare le transazioni immobiliari nell’Emirato di Dubai. Aiuta a tracciare e verificare le transazioni immobiliari in ogni fase, dalla prenotazione dell'immobile alla finalizzazione della transazione.


Pertanto, quando un acquirente acquista un immobile a Dubai, il promotore immobiliare deve registrare il contratto di vendita presso il Dubai Land Department tramite il sistema Oqood. Il contratto viene quindi verificato e convalidato dal governo prima di essere approvato e registrato.


Pertanto, il sistema Oqood offre numerosi vantaggi agli acquirenti e agli sviluppatori immobiliari. Aiuta a garantire la trasparenza e la sicurezza delle transazioni immobiliari, previene frodi ed errori e fornisce un efficace sistema di tracciamento delle transazioni immobiliari.


Infine, è importante sottolineare che la registrazione del contratto di vendita presso il sistema Oqood è un passaggio cruciale per finalizzare la transazione immobiliare a Dubai. Senza questo passaggio la transazione non sarà considerata legale e non potrà essere finalizzata


Akram Cheik,



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