O setor imobiliário é uma área económica em constante evolução no Dubai, vive um dos crescimentos mais exponenciais dos últimos 5 anos. Em particular, com por um lado o aumento do número de expatriados e por outro lado o desenvolvimento económico do país. Assim, o mercado imobiliário tornou-se uma questão crucial nos Emirados.
Além disso, outro factor ligado aos acontecimentos actuais está a impulsionar esta economia no que diz respeito à guerra na Ucrânia que acelerou o fenómeno com investimentos massivos dos oligarcas russos, que são parcialmente responsáveis pela inflação dos preços do petróleo tanto para compra como para arrendamento.
No entanto, as questões económicas geradas por este mercado também podem levar a abusos e fraudes. Embora os Emirados Árabes Unidos sejam um país conhecido pela sua segurança, é aconselhável manter-se cauteloso face às inúmeras fraudes no sector imobiliário no Dubai.
Portanto, é fundamental saber como evitar armadilhas e golpes antes de comprar um imóvel em Dubai. Isto requer um bom conhecimento das leis imobiliárias atuais do Dubai, bem como uma verificação cuidadosa de todas as informações antes de finalizar uma transação imobiliária.
Vale a pena examinar os diferentes golpes e os principais itens a serem verificados antes de fazer uma compra de um imóvel em Dubai, (I), bem como as leis importantes que protegem os compradores de golpes e abusos no setor imobiliário. (II)
I – Elementos pré-requisitos a conhecer antes de investir no Dubai
A – Golpes e outros crimes relacionados ao investimento imobiliário em Dubai
Algumas das fraudes mais comuns no sector imobiliário do Dubai incluem fraude através de contratos imobiliários fraudulentos, venda de propriedades inexistentes por vendedores falsos, incumprimento de acordos de venda, utilização de documentos falsos e falsificação de assinaturas.
No caso de contratos imobiliários fraudulentos, os fraudadores podem utilizar contratos que parecem legítimos, mas contêm cláusulas ocultas que prejudicam o comprador. Por exemplo, um contrato pode parecer indicar que o comprador é proprietário do imóvel, mas na realidade pode ser apenas um contrato de arrendamento ou um contrato com termos restritivos que não foram claramente comunicados.
Os vendedores falsos são outro golpe comum, em que os fraudadores fingem ser os legítimos proprietários de uma propriedade que não têm o direito de vender. Eles também podem fingir ser agentes imobiliários legítimos para enganar potenciais compradores. Em alguns casos, os fraudadores até criam documentos e assinaturas falsas para apoiar o seu golpe.
Finalmente, o não cumprimento dos acordos de vendas é outra forma comum de fraude imobiliária em Dubai. Os fraudadores podem prometer termos e condições específicos num contrato de venda, mas não cumprem esses compromissos depois de o dinheiro ter sido pago. Por exemplo, podem prometer reformas ou melhorias no imóvel que nunca são realizadas.
B – Coisas a verificar antes de comprar um imóvel em Dubai
Vários pontos importantes exigem verificação prévia antes de realizar um investimento.
Na verdade, é relevante verificar primeiro a reputação e solvência do promotor no mercado dos Emirados e se este já esteve envolvido em disputas legais significativas. Além disso, a localização do imóvel é um dos elementos mais determinantes do valor de um imóvel e da sua rentabilidade no mercado de arrendamento.
Em Dubai como em outros lugares, a localização deve ser atrativa, com boa infraestrutura, comodidades e serviços próximos para ser interessante. Como tal, a muitos agentes não falta imaginação para acreditar na atratividade futura da zona, pelo que é aconselhável estar atento aos futuros planos de desenvolvimento do bairro onde se insere o imóvel. É importante verificar se existem projetos de construção ou desenvolvimento que possam afetar o valor ou a qualidade do imóvel no futuro.
Para quem deseja investir na compra de um terreno, será adequado verificar se o imóvel possui todas as autorizações e alvarás necessários para construção e funcionamento. Isso garante que a propriedade seja legal e esteja em conformidade com os regulamentos locais.
Por fim, a maioria das compras em Dubai são feitas “off-plan” ou em francês “on plan”, as condições de pagamento e recuperação do imóvel devem ser verificadas com o maior cuidado. As condições variam de acordo com cada promotor imobiliário, sendo por isso necessário compreender na íntegra todos os termos e garantir que consegue garantir o cumprimento das condições de pagamento.
II – Elementos de proteção contra golpes imobiliários em Dubai
A – Textos relevantes para conhecer
Em primeiro lugar, a Lei de Terras do Dubai, conhecida como Lei de Terras n.º 7 de 2006, regula a propriedade e venda de bens imóveis no Dubai. Define as condições exigidas para a aquisição de imóveis, os direitos e obrigações dos proprietários e os procedimentos de registo e gestão de imóveis.
Em segundo lugar, a Lei de Desenvolvimento Imobiliário, mais conhecida como Lei de Desenvolvimento Imobiliário nº 8 de 2007, regulamenta as atividades dos incorporadores imobiliários em Dubai. Estabelece as regras e procedimentos para a construção, venda e promoção de imóveis, e define as obrigações dos promotores imobiliários em termos de cumprimento, qualidade e garantias.
A Lei de Trusts Imobiliários de Dubai, também conhecida como Lei de Trusts Imobiliários de Dubai nº 580 de 2020, estabelece as regras e procedimentos para o estabelecimento e gestão de trustes imobiliários em Dubai. Também regula os direitos e obrigações dos proprietários e beneficiários de fundos imobiliários.
A Lei de Aluguel de Imóveis, também conhecida como Lei de Aluguel de Imóveis nº 26 de 2007, regula os direitos e obrigações dos proprietários e inquilinos de imóveis em Dubai. Estabelece as regras e procedimentos para a locação, renovação e rescisão de contratos de locação.
Por fim, a Lei Imobiliária de Condomínios, também conhecida como Lei Imobiliária de Condomínios nº 27 de 2007, estabelece as regras e procedimentos para propriedade de condomínios em Dubai. Define os direitos e obrigações dos proprietários de bens imóveis em copropriedade, incluindo regras de gestão, taxas de copropriedade e reparações e manutenção.
B – Conceitos a conhecer: SPA e OQOOD
O conceito mais importante é sem dúvida o SPA que é a sigla para “Sales and Purchase Agreement”, que pode ser traduzido para o francês como “Sales and Purchase Contract”. Este documento legal é um contrato entre o vendedor e o comprador de um imóvel e estabelece os termos e condições da venda.
Assim, o SPA é geralmente utilizado para finalizar a venda de um imóvel, após o comprador ter reservado o imóvel e feito um depósito. O SPA detalha as condições da venda, como preço de compra, condições de pagamento, datas de transferência de propriedade, garantias e multas por atraso no pagamento.
Além disso, o SPA é um documento juridicamente vinculativo e deve ser cuidadosamente revisto antes de ser assinado. Os compradores devem garantir que compreendem todos os termos e condições do SPA e são capazes de cumprir os compromissos assumidos no momento da assinatura do contrato.
Em Dubai, o SPA é frequentemente utilizado em transações imobiliárias fora do plano, onde as propriedades ainda estão em desenvolvimento ou construção. Nestes casos, o SPA é muitas vezes complementado por um Contrato de Venda Fora da Planta que detalha as características do imóvel e os prazos de entrega.
O segundo conceito a conhecer é o de Oqood que corresponde a um sistema eletrónico de gestão de contratos imobiliários instituído pelo governo do Dubai. O nome Oqood significa “contrato” em árabe.
Assim, o sistema Oqood foi lançado em 2011 para regular as transações imobiliárias no Emirado de Dubai. Ajuda a rastrear e verificar as transações imobiliárias em todas as etapas, desde a reserva do imóvel até a finalização da transação.
Portanto, quando um comprador adquire um imóvel em Dubai, o incorporador imobiliário deve registrar o contrato de venda no Departamento de Terras de Dubai por meio do sistema Oqood. O contrato é então verificado e validado pelo governo antes de ser aprovado e registrado.
Portanto, o sistema Oqood oferece diversas vantagens para compradores e incorporadores imobiliários. Ajuda a garantir a transparência e a segurança das transações imobiliárias, evita fraudes e erros e fornece um sistema de rastreamento eficaz para transações imobiliárias.
Por fim, é importante ressaltar que o registro do contrato de venda no sistema Oqood é uma etapa crucial para finalizar a transação imobiliária em Dubai. Sem esta etapa, a transação não será considerada legal e não poderá ser finalizada.

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