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  • Photo du rédacteurAkram Cheik - Lawyer

La sécurité juridique des achats/ventes de biens immobiliers à Dubaï


Les avant-contrats permettent aux parties de définir les termes de l'accord et de s'entendre sur les conditions à remplir avant de conclure la transaction définitive. Ces contrats préparatoires aident à éviter les malentendus et les différends futurs entre les parties. En matière immobilière, un rôle important peut leur être attribué afin d’aider à sécuriser la vente d’un bien immobilier. En effet, du fait de la force obligatoire que peuvent avoir ce type de contrat, engendre un accroissement de la valeur d’un engagement pour les deux parties.


En sus, l’un des intérêts est la protection des intérêts des parties, les avant-contrats peuvent protéger les intérêts des parties en précisant les conditions à remplir avant de conclure la transaction définitive. Par exemple, un contrat d'entente préliminaire peut inclure une clause d'exclusivité qui interdit aux parties de négocier avec d'autres parties pendant une période déterminée.


Par ailleurs, pour la sécurité pour des investissements, les précontrats peuvent offrir une certaine sécurité pour les investissements en matière immobilière. En définissant les termes de l'accord et en s'entendant sur les conditions à remplir, les parties peuvent éviter les malentendus et les différends futurs et être plus sûres de la transaction.


En somme il s’agit aussi de faciliter la négociation, en effet les précontrats peuvent faciliter la négociation en matière immobilière en permettant aux parties de définir les termes de l'accord et de s'entendre sur les conditions à remplir avant de conclure la transaction définitive.


En outre ces contrats permettent d’éviter certains coûts supplémentaires : Les pré contrats peuvent aider à éviter les coûts supplémentaires en permettant aux parties de définir les termes de l'accord et de s'entendre sur les conditions à remplir avant de conclure la transaction définitive. Cela peut aider à éviter les malentendus et les différends futurs qui peuvent entraîner des coûts supplémentaires pour les parties.



I – Les caractéristiques des contrats préparatoires



A – Les types d’avant-contrats



Un contrat de promesse unilatérale aux Émirats arabes unis. Les contrats de promesse unilatérale sont reconnus et couramment utilisés dans le système juridique des Émirats Arabes Unis. Ils peuvent être utilisés dans diverses situations, notamment pour les contrats immobiliers et les contrats de vente.


Dans un contrat de promesse unilatérale, une partie s'engage à exécuter une obligation envers une autre partie si cette dernière remplit une condition déterminée. Cependant, contrairement à un contrat bilatéral, la partie qui fait la promesse n'a pas l'obligation de tenir sa promesse si la condition n'est pas remplie.


Il est important de noter que les contrats de promesse unilatérale doivent respecter les lois et les réglementations en vigueur aux Émirats arabes unis pour être considérés comme valides. Il est donc fortement recommandé de consulter un avocat compétent pour s'assurer que toutes les conditions requises sont respectées lors de la rédaction d'un tel contrat.

Dans le droit des Émirats Arabes Unis, le contrat de promesse unilatérale est appelé « Unilateral Promise Contract »


En plus du contrat de promesse unilatérale, il existe d'autres types de précontrats reconnus dans le droit des contrats aux Émirats arabes unis, notamment :


Le contrat d'option : un contrat par lequel une partie (le propriétaire de l'option) s'engage à vendre ou à acheter un bien à une autre partie (l'acheteur de l'option) à un prix déterminé, à condition que cette dernière exerce son option dans un délai fixé. (Le contrat d'option est appelé "Option Contract" en anglais)


Le contrat de mandat : un contrat par lequel une partie (le mandant) confie à une autre partie (le mandataire) la mission d'accomplir une tâche spécifique en son nom. (Le contrat de mandat est appelé "Mandate Contract" en anglais)


Le contrat d'entente préliminaire : un contrat par lequel les parties se mettent d'accord sur les termes d'un contrat futur, sans que ce contrat ne soit formellement conclu. (Le contrat d'entente préliminaire est appelé "Preliminary Agreement Contract" en anglais)


Le contrat de souscription : un contrat par lequel une partie (le souscripteur) s'engage à acheter un bien ou un service à une autre partie (le vendeur) à un prix déterminé, à condition que le bien ou le service soit mis en vente. (Le contrat de souscription est appelé "Subscription Contract" en anglais)



B – La force obligatoire des avant-contrats



Tous ces contrats peuvent avoir une force obligatoire s'ils sont valides et conformes à la législation et aux réglementations en vigueur aux Émirats arabes unis.


Dans le cas d'un contrat d'option, par exemple, si l'acheteur de l'option exerce son droit dans les délais fixés et que le propriétaire de l'option ne respecte pas son engagement de vendre le bien à un prix déterminé, l'acheteur peut intenter une action en justice pour obtenir une réparation.


Dans le cas d'un contrat de mandat, si le mandant confie une mission à un mandataire et que ce dernier ne respecte pas les termes du contrat, le mandant peut intenter une action en justice pour obtenir une réparation.


Dans le cas d'un contrat d'entente préliminaire, si les parties ont conclu un contrat d'entente préliminaire et que l'une d'entre elles ne respecte pas les termes convenus, l'autre partie peut intenter une action en justice pour obtenir une réparation.


Dans le cas d'une promesse unilatérale, la partie qui fait la promesse s'engage à accomplir une certaine action ou à ne pas accomplir une certaine action, mais sans qu'il y ait de contrepartie de la part de l'autre partie. En d'autres termes, la partie qui fait la promesse ne peut être contrainte d'exécuter son engagement par la force de la loi, à moins que la promesse ne soit considérée comme ayant une force obligatoire.


Dans le droit des contrats aux Émirats Arabes Unis, une promesse unilatérale peut avoir une force obligatoire si elle respecte les conditions suivantes :


Elle doit être faite par écrit, doit être suffisamment claire et précise pour que la personne qui la reçoit puisse comprendre les termes de l'engagement. En sus, elle ne doit pas être contraire à la loi ou à l’ordre public. Partant, si ces conditions sont remplies, la promesse unilatérale peut être considérée comme ayant une force obligatoire et peut être exécutée en justice.


II – Les précontrats en matière immobilière



A – Le contrat d’entente préliminaire en matière immobilière


En matière immobilière aux Émirats Arabes Unis, le pré contrat le plus couramment utilisé est le contrat d'entente préliminaire, également connu sous le nom de "memorandum of understanding" ou "letter of intent".


Le contrat d'entente préliminaire est un accord non contraignant entre deux parties qui souhaitent acheter ou vendre un bien immobilier. Il définit les termes de l'accord et permet aux parties de s'engager à explorer les conditions d'une transaction potentielle. Cependant, il n'engage pas les parties à conclure la transaction définitive.


Ce type de contrat est très populaire en matière immobilière aux Émirats arabes unis car il offre aux parties une certaine sécurité et une certaine transparence avant de conclure la transaction définitive. Il permet aux parties de définir les termes de l'accord et de s'entendre sur les conditions à remplir avant de conclure la transaction définitive. De plus, il peut aider à éviter les malentendus et les différends futurs entre les parties.


En résumé, le contrat d'entente préliminaire est le pré contrat le plus utilisé en matière immobilière aux Émirats arabes unis car il offre aux parties une certaine sécurité et une certaine transparence avant de conclure la transaction définitive, tout en les aidant à éviter les malentendus et les différends futurs.


Toutefois, il est important de préciser que le contrat d'entente préliminaire n'a généralement pas de force obligatoire, c'est-à-dire que les parties n'ont pas l'obligation de conclure la transaction définitive. Cependant, il peut y avoir des exceptions, en fonction de la nature des termes de l'accord et de la manière dont il est rédigé.


Par exemple, si le contrat d'entente préliminaire contient une clause d'exclusivité, qui interdit aux parties de négocier avec d'autres parties pendant une période déterminée, cette clause peut avoir une force obligatoire. De même, si le contrat contient des clauses sur les délais, les conditions à remplir avant de conclure la transaction définitive ou les sanctions en cas de manquement à ces clauses, ces clauses peuvent également avoir une force obligatoire.



B – La nature sécuritaire de l’avant-contrat



En droit des contrats aux Émirats arabes unis, les conséquences du non-respect d'un précontrat dépendent de la nature de ce précontrat et de la façon dont il a été conclu. En général, si une partie ne respecte pas les termes d'un précontrat, l'autre partie peut être en droit de réclamer des dommages-intérêts. Cependant, il est important de noter que le montant des dommages-intérêts peut être limité par les termes du précontrat lui-même. Dans certains cas, une partie peut également avoir le droit de mettre fin à un avant-contrat en cas de non-respect de l'autre partie.


Les précontrats peuvent également faciliter la négociation et éviter les coûts supplémentaires. Lorsque les acheteurs déposent des sommes importantes pour réserver un bien immobilier, il est encore plus crucial d'avoir un précontrat en place pour garantir la protection de leurs investissements.


Akram Cheik, Lawyer









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