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  • Photo du rédacteurAkram Cheik - Lawyer

Arnaques immobilières à Dubaï : ce qu’il faut vérifier avant d’acheter

Dernière mise à jour : 27 janv.

Le secteur immobilier est un domaine économique en constante évolution à Dubai, celui-ci connaît l’une des croissances les plus exponentiels sur les 5 dernières années. Notamment, avec d’une part l’accroissement du nombre d’expatrié et d’autre part le développement économique du pays. Ainsi, le marché immobilier est devenu un enjeu crucial aux Émirats.


Par ailleurs, un autre facteur lié à l’actualité propulse cette économie s’agissant de la guerre en Ukraine qui a accélérée le phénomène avec des investissements de masses des oligarques Russe, qui sont en parties responsables de l’inflation des prix de l’immobilier aussi bien à l’achat qu’à la location.


Cependant, les enjeux économiques engendrés par ce marché peuvent également conduire à des abus et des escroqueries. Bien que les Émirats arabes unis est un pays connu pour sa sécurité, il convient de rester prudent au regard des nombreuses arnaques dans le secteur de l’immobilier à Dubai.


Dès lors, il est donc crucial de savoir comment éviter les pièges et les arnaques avant d'acheter un bien immobilier à Dubai. Cela nécessite une bonne compréhension des lois en vigueur dans le domaine immobilier de Dubaï, ainsi qu'une vérification minutieuse de toutes les informations avant de finaliser une transaction immobilière.


Il convient d’examiner les différentes escroqueries et les éléments clés à vérifier avant de faire un achat immobilier à Dubaï, (I) ainsi que les lois importantes qui protègent les acheteurs contre les escroqueries et les abus dans le secteur immobilier. (II)

I – Les éléments préalables à connaître avant d’investir à Dubaï




A – Les escroqueries et autres infractions liées aux investissement immobilier à Dubai


Certaines des escroqueries les plus courantes dans le secteur immobilier de Dubai comprennent la fraude par des contrats immobiliers frauduleux, la vente de propriétés inexistantes par de faux vendeurs, le non-respect des accords de vente, l'utilisation de faux documents et la falsification de signatures.


Dans le cas de contrats immobiliers frauduleux, les fraudeurs peuvent utiliser des contrats qui semblent légitimes mais qui contiennent des clauses cachées qui désavantagent l'acheteur. Par exemple, un contrat peut sembler indiquer que l'acheteur est propriétaire de la propriété, mais en réalité, il peut ne s'agir que d'un contrat de location ou d'un contrat avec des conditions restrictives qui n'ont pas été clairement communiquées.


Les faux vendeurs sont une autre arnaque courante, où les fraudeurs prétendent être les propriétaires légitimes d'une propriété qu'ils n'ont pas le droit de vendre. Ils peuvent également prétendre être des agents immobiliers légitimes pour tromper les acheteurs potentiels. Dans certains cas, les fraudeurs vont même jusqu'à créer de faux documents et des signatures pour appuyer leur arnaque.


Enfin, le non-respect des accords de vente est une autre forme courante d'escroquerie immobilière à Dubai. Les fraudeurs peuvent promettre des termes et des conditions spécifiques dans un contrat de vente, mais ne pas respecter ces engagements une fois que l'argent a été versé. Par exemple, ils peuvent promettre des rénovations ou des améliorations à la propriété qui ne sont jamais effectuées.



B – Les éléments à vérifier avant l’achat d’un bien immobilier à Dubaï



Plusieurs points importants nécessitent vérifications au préalable avant de faire un investissement.


En effet, il est pertinent de vérifier au préalable la réputation et la solvabilité du promoteur sur le marché Émirati et si ce dernier a déjà été impliqué dans des litiges judiciaires important. En outre, la localisation de la propriété est l’un des éléments les plus déterminant de la valeur d’un bien immobilier et de sa rentabilité sur le marché de la location.


A Dubai comme ailleurs, l’emplacement doit être attractif, avec une bonne infrastructure, des commodités et des services à proximité pour être intéressant. A ce titre, de nombreux agents ne manquent pas d’imagination pour faire croire à une attractivité future de la zone, il convient donc d’être diligent sur les plans de développement futurs dans le quartier où se trouve la propriété. Il est important de vérifier s'il y a des projets de construction ou de développement qui pourraient affecter la valeur ou la qualité de la propriété à l'avenir.


Pour les personnes voulant investir dans l’achat de terrain, il conviendra de vérifier si la propriété dispose de toutes les autorisations et les permis nécessaires pour la construction et l'exploitation. Cela garantit que la propriété est légale et conforme aux réglementations locales.


Enfin, la plupart des achats à Dubai ce faisant « off-plan » soit en français « sur plan », les conditions de paiement et de récupération du bien sont à vérifier avec la plus grande minutie. Les conditions varient selon chaque promoteur immobilier, il convient dès lors d’en saisir parfaitement toutes les modalités et de s’assurer de pouvoir assurer le respect des conditions de paiement.



II – Les éléments protecteurs contre les escroqueries en matière immobilière à Dubai



A – Les textes pertinents à connaître



En premier lieu, la loi sur la propriété foncière de Dubaï, connue sous le nom de Loi n° 7 de 2006 sur la propriété foncière, réglemente la propriété et la vente de biens immobiliers à Dubaï. Elle définit les conditions requises pour l'acquisition de biens immobiliers, les droits et les obligations des propriétaires, et les procédures pour l'enregistrement et la gestion des biens immobiliers.


En second lieu, la loi sur la promotion immobilière plus connue sous le nom de Loi n° 8 de 2007 sur la promotion immobilière, réglemente les activités des promoteurs immobiliers à Dubaï. Elle établit les règles et les procédures pour la construction, la vente et la promotion de biens immobiliers, et définit les obligations des promoteurs immobiliers en matière de conformité, de qualité et de garanties.


La Loi sur les trusts immobiliers de Dubaï également connue sous le nom de Loi n° 580 de 2020 sur les trusts immobiliers de Dubaï, établit les règles et les procédures pour la création et la gestion des trusts immobiliers à Dubaï. Elle réglemente également les droits et les obligations des propriétaires et des bénéficiaires des trusts immobiliers.


Loi sur la location de biens immobiliers aussi connue sous le nom de Loi n° 26 de 2007 sur la location de biens immobiliers, réglemente les droits et les obligations des propriétaires et des locataires de biens immobiliers à Dubaï. Elle établit les règles et les procédures pour la location, le renouvellement et la résiliation des contrats de location.


Enfin, la loi sur les biens immobiliers en copropriété également connue sous le nom de Loi n° 27 de 2007 sur les biens immobiliers en copropriété, établit les règles et les procédures pour la propriété en copropriété à Dubaï. Elle définit les droits et les obligations des propriétaires de biens immobiliers en copropriété, y compris les règles de gestion, les frais de copropriété et les réparations et les entretiens.


B – Les notions à connaître : le SPA et OQOOD



La notion la plus importante est sans doute le SPA qui est l'acronyme de "Sales and Purchase Agreement", qui peut être traduit en français par "Contrat de vente et d'achat". Ce document juridique est un contrat entre le vendeur et l'acheteur d'un bien immobilier et établit les termes et conditions de la vente.


Ainsi, le SPA est généralement utilisé pour finaliser la vente d'un bien immobilier, après que l'acheteur ait réservé le bien et effectué un acompte. Le SPA détaille les termes de la vente, tels que le prix d'achat, les conditions de paiement, les dates de transfert de propriété, les garanties et les pénalités de retard.


Par ailleurs, le SPA est un document légalement contraignant et doit être examiné attentivement avant d'être signé. Les acheteurs doivent s'assurer qu'ils comprennent toutes les clauses et conditions du SPA et qu'ils sont en mesure de respecter les engagements qu'ils prennent en signant le contrat.


À Dubaï, le SPA est souvent utilisé dans les transactions immobilières Off-Plan, où les biens immobiliers sont encore en cours de développement ou de construction. Dans ces cas, le SPA est souvent complété par un contrat de vente Off-Plan (Off-Plan Sales Contract) qui détaille les caractéristiques de la propriété et les délais de livraison.


Seconde notion à connaître est celle de Oqood qui correspond à un système électronique de gestion des contrats immobiliers mis en place par le gouvernement de Dubaï. Le nom Oqood signifie "contrat" en arabe.


Ainsi, le système Oqood a été lancé en 2011 pour réglementer les transactions immobilières dans l'Émirat de Dubaï. Il permet de suivre et de vérifier les transactions immobilières à chaque étape, de la réservation de la propriété à la finalisation de la transaction.


Partant, lorsqu'un acheteur achète un bien immobilier à Dubaï, le promoteur immobilier doit enregistrer le contrat de vente auprès du Département de la Terre de Dubaï via le système Oqood. Le contrat est alors vérifié et validé par le gouvernement avant d'être approuvé et enregistré.


Dès lors, le système Oqood offre plusieurs avantages pour les acheteurs et les promoteurs immobiliers. Il permet de garantir la transparence et la sécurité des transactions immobilières, d'éviter les fraudes et les erreurs, et de fournir un système de suivi efficace pour les transactions immobilières.


Enfin, Il est important de noter que l'enregistrement du contrat de vente auprès du système Oqood est une étape cruciale pour finaliser la transaction immobilière à Dubaï. Sans cette étape, la transaction ne sera pas considérée comme légale et ne pourra pas être finalisée.




Akram Cheik, Lawyer

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